Woodbridge, Connecticut: Eine ländliche Enklave in der Nähe von New Haven

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Woodbridge, Conn., ein ruhiger Vorort am westlichen Rand von New Haven, ist ein Ort, an dem Privatsphäre leicht fällt. Die meisten Wohngrundstücke in der Stadt sind mindestens anderthalb Hektar groß, und Mehrfamilienhäuser gibt es fast nicht. Mehr als ein Viertel der Landfläche der Stadt ist geschützte Freifläche. Und die wenigen kommerziellen Aktivitäten, die erlaubt sind, befinden sich in der südöstlichen Ecke der Stadt, neben dem Merritt Parkway.

„Wir waren angenehm überrascht von der Atmosphäre der Stadt“, sagte Hongbing Huang, 50, ein pharmazeutischer Wissenschaftler, der mit seiner Frau Hao Wu, einer wissenschaftlichen Ärztin, aus Scarsdale, NY, nach Woodbridge zog. und ihre 11-jährige Tochter im vergangenen Juni. „Es hat eine Art ländliche Atmosphäre, aber es ist so nah an New Haven.“

In der Tat ist die Innenstadt von New Haven von fast überall in Woodbridge aus mit dem Auto in 10 bis 20 Minuten zu erreichen, sagte Beth Heller, die erste Abgeordnete der Stadt. Das macht den Vorort für diejenigen, die an der Yale University, dem Yale New Haven Hospital oder einer der vielen anderen Bildungseinrichtungen und Biotech-Unternehmen der Stadt arbeiten, äußerst attraktiv.

David Blumenthal, 41, und Noemi Smith Blumenthal, 39, zog es wegen der Schulen nach Woodbridge. Mit einem kleinen Kind und einem weiteren auf dem Weg beschlossen sie, während der Pandemie aus Manhattan wegzuziehen. Während sie in ihrem Wochenendhaus in den Poconos Zuflucht suchte, begann Frau Blumenthal online nach Vororten mit angesehenen Schulsystemen zu suchen.

„Woodbridge ist mir wirklich aufgefallen“, sagte sie. „Viele Yale-Dozenten leben dort, also wollen sie offensichtlich gute Schulen für ihre Kinder haben.“

Wanderer sehen sich die Wanderkarten im Alice Newton Street Memorial Park an, einem Naturschutzgebiet mit etwa 100 Einwohnern Hektar. Kredit… Tony Cenicola/The New York Times

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Das Ehepaar verlor das erste Haus, auf das es geboten hatte, an einen anderen Käufer und zog sich dann nach einer enttäuschenden Inspektion von einem Geschäft für ein anderes Haus zurück. Schließlich schlossen sie ein historisches Haus mit sechs Schlafzimmern für 1,05 Millionen Dollar ab – den gleichen Preis, den sie für ihre Wohnung am Union Square bekommen hatten.

Ihr neues Anwesen erstreckt sich über fast vier Hektar, mit einem Pool, einem Poolhaus, einer Scheune und zwei Miethäusern, sagte Herr Blumenthal, der Werbung für medizinische Geräte verkauft. „Jeder hat etwas Platz in Woodbridge“, sagte er.

Joshua DeBarba, 30, ein Anwalt, und seine Frau Alyssa, 28, eine Teilzeitkrankenschwester, zogen letzten Juli nach Woodbridge. Das Paar, das beide in New Haven County aufgewachsen war, hatte in Milford gemietet und wollte in der Gegend bleiben, insbesondere da beide Großelternpaare in der Nähe lebten, um mit ihren beiden Vorschulkindern zu helfen.

„Ich mag den bewaldeten Look von Woodbridge“, sagte Mr. DeBarba. „Ich kann in unserer Nachbarschaft herumlaufen, ohne mir Gedanken über das hohe Verkehrsaufkommen machen zu müssen.“

Das Paar zahlte 510.000 Dollar, ein paar tausend Dollar mehr als verlangt, für ein Split-Level-Apartment mit drei Schlafzimmern, das entkernt und renoviert worden war. Sie schätzen die Ruhe, mussten sich aber auch umgewöhnen.

„Wenn wir aus Milford kommen, könnten wir Milch in 30 Sekunden bekommen, wenn wir Milch brauchten“, sagte Mr. DeBarba. „In Woodbridge ist es eine große Reise, um etwas zu bekommen.“

11 FELDANTRIEB | Ein Haus mit vier Schlafzimmern und drei Badezimmern, das 1992 auf 2,36 Acres gebaut wurde und für 734.900 $ gelistet ist. 860-303-6940 Kredit… Tony Cenicola/The New York Times

Was Sie finden werden

Weniger als 10.000 Menschen leben auf den 19 Quadratmeilen von Woodbridge. Weitläufige Tudors, bescheidene Zeitgenossen, ausgedehnte Capes und antike Kolonialbauten teilen sich alle dieselben bewaldeten Gassen. Das Gelände ist hügelig und von zwei Flüssen durchzogen.

„Es ist eine Vorstadtgemeinde in ländlicher Umgebung“, sagte Frank D’Ostilio Jr., Makler und Partner bei Houlihan Lawrence Wareck D’Ostilio. „Es geht um Privatsphäre, Raum, Distanz, Laub.“

Strenge Zoneneinteilung und das Fehlen öffentlicher Wasser- und Abwasserleitungen in den meisten Teilen der Stadt verhindern eine dichtere Bebauung. In dem kleinen Geschäftsviertel drängen sich eine Handvoll Restaurants, eine Bowlingbahn und ein Brauhaus.

Woodbridge hat laut staatlichen Wirtschaftsdaten ein mittleres Haushaltseinkommen von 157.610 $ und ist damit eine der wohlhabendsten Städte in Connecticut. Schätzungsweise 42 Prozent der Einwohner haben mindestens einen Master-Abschluss, verglichen mit 17 Prozent im ganzen Bundesstaat.

Als Reaktion auf die Kritik, dass die großflächige Bebauung Familien mit niedrigem Einkommen und Minderheiten effektiv ausschließt, änderte die Stadtplan- und Bebauungskommission letztes Jahr die Bebauungsregeln, um Mehrfamilienhäuser in dem sehr kleinen Teil von Woodbridge mit der Öffentlichkeit zu ermöglichen Wasser und Kanalisation. Anderswo sind Zweifamilienhäuser erlaubt, aber nur vorbehaltlich der Überprüfung und Genehmigung durch die Kommission.

Erin Boggs, die geschäftsführende Direktorin der Open Communities Alliance, die weiterhin auf umfassendere Zoneneinteilungsreformen drängt, bezeichnete die Änderungen als „einen ersten und sehr kleinen Schritt in Richtung bedeutenderer Änderungen, die in der gesamten Stadt vorgenommen werden müssen sicherzustellen, dass es seiner Verpflichtung für bezahlbaren Wohnraum in der Region nachkommt.“

Die Alliance hat argumentiert, dass die Zoneneinteilung der Stadt gegen das Zoning Enabling Act, die Staatsverfassung und Bundes- und Landesgesetze für fairen Wohnraum verstößt.

11 LINIEN STRASSE | Ein Haus mit vier Schlafzimmern und vier Badezimmern, das 1990 auf einem 1,6 Hektar großen Grundstück gebaut wurde und für 689.900 US-Dollar gelistet ist.

Was Sie teilen werden

Der Wohnungsbestand ist heutzutage extrem begrenzt. Am 10. April gab es in Woodbridge nur 12 aktive Immobilienangebote, deren Preis von 339.000 US-Dollar für ein Kolonialhaus mit drei Schlafzimmern bis zu 1,295 Millionen US-Dollar für ein modernes Haus mit fünf Schlafzimmern reichte.

„Alle meine Kunden warten darauf, dass weitere Immobilien hinzukommen“, sagte Pat Cardozo, ein Agent bei Coldwell Banker Realty. „Es ist sehr entmutigend.“

Und Käufer bieten höhere Preise, um zu bekommen, was sie wollen. Der durchschnittliche Verkaufspreis für die 129 Einfamilienhäuser, die während des 12-Monats-Zeitraums bis zum 2. April verkauft wurden, betrug 520.000 US-Dollar und lag damit deutlich über dem Median von 419.000 US-Dollar für den gleichen Zeitraum des Vorjahres, so die von Frau Cardozo bereitgestellten Daten von 520.000 US-Dollar kaufe normalerweise ein älteres Haus mit drei oder vier Schlafzimmern, wie eine Ranch oder ein Cape Cod, sagte sie.

Die Preise liegen bei rund 1,5 Millionen US-Dollar. „Soweit ich weiß, gab es nur ein Haus, das für mehr als 2 Millionen Dollar verkauft wurde“, sagte Herr D’Ostilio.

Es gibt sehr wenige Eigentumswohnungen in der Stadt, und Verkäufe sind selten. Der letzte Verkaufspreis im Jahr 2016 betrug 319.000 US-Dollar für eine Einheit mit drei Schlafzimmern, sagte Frau Cardozo.

Woodbridges Mill Rate (die Zahl, die zur Berechnung der Grundsteuern verwendet wird) von 42,64 $ ist hoch im Vergleich zu den benachbarten Vororten. (Der Steuersatz in Orange beträgt 33,25 $; in Bethany 34,50 $.) Frau Heller sagte, die Stadt hoffe, die Grundsteuerbelastung durch die Erweiterung des begrenzten Gewerbesteuerbezirks zu verringern.

„Wir sind dabei, einen Planer einzustellen, der uns dabei hilft“, sagte sie.

39 WEPAWAUG STRASSE | Ein Haus mit vier Schlafzimmern und dreieinhalb Badezimmern, das 1942 auf 1,75 Acres gebaut wurde und für 649.000 US-Dollar gelistet ist.

The Vibe (980710)

Die Woodbridge Town Library im historischen Stadtzentrum ist „das Herz der Gemeinde“ und bietet eine Vielzahl von Programmen für Erwachsene und Kinder, sagte Frau Cardozo. Im Sommer füllt sich das Stadtgrün des Zentrums mit Familien für abendliche Konzerte. Neben dem Rathaus führt ein Weg in den Alice Newton Street Memorial Park, ein etwa 100 Hektar großes Naturschutzgebiet.

Einwohner unterstützen mehrere bewirtschaftete Farmen, darunter die stadteigene Massaro Community Farm, die von einer gemeinnützigen Organisation betrieben wird. Die 57 Hektar große Farm verkauft Bio-Produkte an diejenigen, die sich für das Farm-Share-Programm anmelden, und an Restaurants. Und 10 Prozent der Ernte werden regionalen Hungerhilfeprogrammen zugeteilt, sagte Caty Poole, die Geschäftsführerin der Farm.

Das jüdische Gemeindezentrum von Greater New Haven verfügt über eine große Einrichtung mit Fitnessgeräten, einem Swimmingpool und einer Vorschule, während der private Woodbridge Club über einen Pool und Tennisplätze verfügt.

Die New England Brewing Company serviert in ihrem Schankraum in der Amity Road eine Vielzahl von Bieren. Kredit… Tony Cenicola/The New York Times
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The Schools

Woodbridge hat eine öffentliche Grundschule, die Beecher Road School, die etwa 850 Schüler im Vorkindergarten bis zur sechsten Klasse einschreibt. Laut den neuesten verfügbaren Daten des State Department of Education erreichten die dortigen Schüler im Durchschnitt 84 Prozent der staatlichen Beurteilungen für englische Sprachkunst und 79 Prozent der Beurteilungen für Mathematik, verglichen mit landesweiten Durchschnittswerten von 68 und 63 Prozent.

Ältere Schüler gehen zusammen mit Schülern aus dem benachbarten Bethany und Orange als Teil des Amity Regional School District Nr. 5 zur Schule. Woodbridge-Schüler der siebten und achten Klasse besuchen die Mittelschule in Bethany. Highschool-Schüler aus allen drei Städten besuchen die Amity Regional High School in Woodbridge. Die durchschnittlichen SAT-Ergebnisse für die Klasse von 2021 waren 589 für Lesen und Schreiben und 583 für Mathematik. Die Schule hat eine vierjährige Abschlussquote von 97 Prozent, verglichen mit einer landesweiten Quote von 89 Prozent.

Ezra Academy ist eine private jüdische Tagesschule für Schüler im Vorschulalter bis zur achten Klasse. Die Studiengebühren reichen von 18.125 $ bis 24.323 $, und finanzielle Unterstützung ist verfügbar.

Die erste Christuskirche, die das historische Stadtzentrum verankert, wurde 1832 erbaut. Kredit. .. Tony Cenicola/The New York Times

Die Fahrt mit dem Metro-North-Zug von der Union Station in New Haven zum Grand Central in Manhattan dauert etwa zwei Stunden. Ein One-Way-Ticket zu Spitzenzeiten kostet 23,50 $; eine Monatskarte kostet 450 $.

Die 80-Meilen-Fahrt nach Midtown Manhattan dauert je nach Verkehr zwischen 90 Minuten und zwei Stunden.

Die Geschichte

Im Jahr 2009 stimmten die Einwohner dafür, 7 Millionen US-Dollar auszugeben, um den finanziell angeschlagenen Woodbridge Country Club zu kaufen, um zu verhindern, dass er in die Hände eines Entwicklers fällt. Die Stadt bezahlte einen Dritten, um dort für eine Weile einen Golfplatz weiter zu betreiben, hat jedoch regelmäßig andere Vorschläge für das 155 Hektar große Grundstück, das über öffentliches Wasser und Kanalisation verfügt, in Erwägung gezogen. Nichts muss passieren. Der jüngste Pitch vor den Selectmen fordert eine Mischung aus Wohnungen auf einem Teil des Geländes, einschließlich einiger Einheiten unter dem Marktpreis. Aber Frau Heller sagte, dass der Vorstand beschlossen hat, eine formelle Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen zu veröffentlichen, „um zu sehen, ob es zu diesem Zeitpunkt noch etwas anderes gibt“.

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