In der Stadt Fairfield, Connecticut, haben fast 2.400 Einwohner eine Petition gegen ein Projekt unterzeichnet, das für die Innenstadt vorgeschlagen wurde und 19 Einheiten bezahlbaren Wohnraums schaffen könnte.
Im nahe gelegenen New Canaan haben Hausbesitzer etwa 84.000 US-Dollar für einen gesetzlichen Fonds gesammelt, um einen geplanten Apartmentkomplex in der Innenstadt in der Weed Street zu bekämpfen, der 31 mietbeschränkte Einheiten für Haushalte mit mittlerem Einkommen umfassen würde.
Und in Greenwich zog ein Entwickler kürzlich einen Antrag auf den Bau eines Projekts zurück, das 58 Wohnungen zu einem Preis unter dem Marktpreis umfassen würde, nachdem Bewohner, die in nahe gelegenen Luxus-Eigentumswohnungen lebten, Einwände erhoben und sagten, die Gebäude, die abgerissen würden, seien von historischer Bedeutung.
In ganz Fairfield County, Connecticut, versuchen Anwohner und gewählte Beamte, große Wohnprojekte zu blockieren, die Einheiten enthalten, die für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen erschwinglich sind, und warnen, dass die erhöhte Dichte den Charakter ihrer Städte verändern könnte. Das 32 Jahre alte Gesetz, das solche Projekte ermöglicht, hat immer zu einigen Widerständen geführt, aber der Widerstand ist heftiger geworden, als die Zahl der Vorschläge in den letzten Jahren zugenommen hat.
Die leidenschaftlichen Kampagnen gegen Wohnungsanträge spiegeln einen Kampf wider, der den Staat von Stadt zu Stadt erfasst hat. Letzte Woche kündigte eine von der Open Communities Alliance angeführte Gruppe an, dass sie eine Bürgerrechtsklage gegen die Stadt Woodbridge einreichen werde, und sagte, dass die Zonenvorschriften der Stadt, die Mehrfamilienhäuser stark einschränken, gegen das staatliche Fair Housing Act, die staatlichen Zonengesetze verstoßen und die Landesverfassung.
Die restriktive Zoneneinteilung „schädigt Haushalte von Schwarzen und Latinos unterschiedlich und vertieft die wirtschaftliche und rassische Trennung in der Region“, sagte Erin Boggs, die Exekutivdirektorin der Allianz, in einer Erklärung.
Die Klage wird von Städten in der Umgebung von Connecticut genau beobachtet, insbesondere in Fairfield County, einer Brutstätte der Gegenreaktion auf das als Abschnitt 8-30g bekannte Gesetz, das dazu beitragen sollte, jahrzehntelange Diskriminierung und Segregation im Wohnungsbau umzukehren, was größtenteils durch restriktive Zoneneinteilung erreicht wurde . Das Gesetz erlaubt Entwicklern, lokale Dichtebeschränkungen zu überschreiten, wenn sie Einheiten enthalten, deren Preis unter dem Marktpreis liegt.
„Im Moment ist es so daspolitischen Hot Button in Fairfield County“, sagte Arnold Karp, der Vizepräsident von Karp Associates, dem Entwickler des geplanten Weed Street-Komplexes in New Canaan.
Entwickler haben ein besonderes Einspruchsrecht, wenn eine Stadt einen Vorschlag ablehnt, in dem mindestens 30 Prozent der Einheiten für Haushalte erschwinglich gemacht werden, die 60 bis 80 Prozent des mittleren Einkommens des Bundesstaates oder der Region verdienen (je nachdem, welcher Betrag geringer ist). Beispielsweise würde sich ein Zwei-Personen-Haushalt in Fairfield qualifizieren, der jährlich etwa 54.000 bis 72.000 US-Dollar verdient.
Eine Stadt muss eine Ablehnung begründen, indem sie nachweist, dass dies zum Schutz der öffentlichen Gesundheit, der Sicherheit, der Feuchtgebiete oder bestimmter anderer Angelegenheiten erforderlich ist.
Viele weitere Entwickler nutzen das Gesetz, weil steigende Mieten es für sie wirtschaftlich machbarer gemacht haben, die Kosten von Komplexen zu decken, selbst wenn fast ein Drittel der Wohnungen unter dem Marktpreis liegt.
Zum Beispiel hat Greenwich in den letzten Jahren 11 Wohnungsanträge unter Berufung auf das Gesetz erhalten, nachdem in den vorangegangenen 30 Jahren nur sieben Anträge eingegangen waren, sagte Katie DeLuca, die Direktorin für Planung und Zoneneinteilung.
„Wir können sowohl marktüblichen als auch bezahlbaren Wohnraum bauen, ohne dass staatliche Mittel oder Steueranreize erforderlich sind. Die Dichte lässt die Mathematik funktionieren“, sagte Peter Cabrera, Vizepräsident für Akquisitionen und Entwicklung bei Eagle Ventures, dem Entwickler, der seinen Antrag in Greenwich zurückgezogen hat.
Einige lokale Republikaner fordern die Aufhebung des Gesetzes.
Fred Camillo, ein First Selectman in Greenwich und Republikaner, argumentiert, dass die Städte und nicht der Staat entscheiden sollten, ob und wo sie mehr Wohnraum wollen. „Diese Anwendungen haben das sehr reale Potenzial, das Erscheinungsbild unserer Stadt zu verändern“, sagte er. „Es ist ein einheitliches Mandat, das von Hartford kommt.“
Diese Art von vorstädtischer Abneigung gegen die Dichte hat zu einer ernsthaften Wohnungsknappheit in Connecticut beigetragen, insbesondere bei Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, sagte Kiley Gosselin, der Geschäftsführer der Partnership for Strong Communities, einer Interessenvertretung für erschwinglichen Wohnraum.
„In Connecticut gab es schon immer das Gefühl, dass wir unseren Städten ein bestimmtes Aussehen geben und die meisten Arten von Dichte vermeiden wollen“, sagte sie. „Die Folge sind große Grundstücksgrößen und immer weniger Neubauten von Mehrfamilienhäusern.“
In New Canaan, wo die Bewohner Geld für einen legitimen Fonds gesammelt haben, um den Vorschlag für Wohnhäuser zu bekämpfen, werden Schilder mit der Aufschrift „Save Weed Street“ auf den Rasenflächen von Multimillionen-Dollar-Häusern angebracht. „Wenn sie die Weed Street zerstören, könnten sie als nächstes in deine Nachbarschaft kommen. Jedes Wohnprojekt aus der Sowjetzeit, das sie errichten, gibt ihnen das Geld und den Einfluss, um das nächste, das übernächste und das übernächste zu bauen, bis von der Stadt, die Sie vorher kannten, nichts mehr übrig ist“, warnte ein herumgereichter Flyer Chris DeMuth Jr., ein Einwohner.
Aber viele Menschen, die in den Städten arbeiten, können es sich nicht leisten, dort zu wohnen, sagte Mr. Karp, der Entwickler.
„Ich habe bereits eine Liste mit über 20 Leuten, die in der Stadt arbeiten und gerne hier in einem Gebäude wohnen würden, das sie sich leisten könnten“, sagte er. „Meiner Ansicht nach verdienen Menschen, die in der Stadt arbeiten, es, in der Stadt leben zu können.“
Mr. Karp hat auch einen zweiten 8-30-g-Antrag in New Canaan anhängig gemacht. Das ist eine kleinere, adaptive Wiederverwendung eines historischen Gebäudes. Er bereitet ein drittes vor.
Sein Streben nach hochverdichteter, kostengünstigerer Entwicklung macht in einer Stadt Häuser, die überwiegend für Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken vorgesehen sind, unbeliebt.
„Es gibt eine gehässige Reaktion, wenn Neukanaaniter den Begriff ‚bezahlbarer Wohnraum‘ hören“, sagte Herr Karp, der früher in der Stadt lebte und dort immer noch ein Büro unterhält. „Ich habe anderen Entwicklern gesagt: ‚Dafür muss man den Mut haben. Weil Sie aus Meetings gehen, wo Sie hören werden, dass Sie die Stadt ruinieren.’“
Ausgenommen von der Regelung sind Gemeinden, in denen mindestens 10 Prozent der Wohnungen der staatlichen Definition von bezahlbar entsprechen. Derzeit erfüllen 31 der 169 Bundesstaaten diese Schwelle. Städte können vom Gesetz auch vierjährige Moratorien erhalten, wenn sie Fortschritte bei der Schaffung von erschwinglicherem Wohnraum nachweisen können, wie durch ein Punktesystem berechnet.
Sowohl Fairfield als auch New Canaan haben in den letzten Jahren genügend erschwingliche Einheiten erworben, sodass sie kurz davor stehen, den vorübergehenden Aufschub zu erhalten. Diese Errungenschaft trägt wahrscheinlich zur Zunahme der Anträge bei, da die Entwickler versuchen, die Grenze zu überschreiten, sagte Mark Barnhart, der Direktor des Büros für Gemeinschafts- und Wirtschaftsentwicklung in Fairfield.
In Greenwich würde das von Eagle Ventures vorgeschlagene Wohnhaus mit 192 Wohneinheiten 58 unter dem Marktpreis liegende Einheiten umfassen, die je nach Einkommensniveau zwischen etwa 1.100 US-Dollar für ein Ein-Zimmer und 2.200 US-Dollar für ein Drei-Zimmer-Zimmer mieten würden, sagte Herr Cabrera .
Es sollte auf einem Grundstück in der Innenstadt gebaut werden, das aus 11 Grundstücken zusammengepflastert war, darunter mehrere Häuser aus dem späten 19. Jahrhundert, die in Wohnungen umgewandelt wurden, vier kleine Einfamilienhäuser, ein paar kleine Gewerbegebäude und ein Restaurant.
Die Gegner wiesen jedoch darauf hin, dass die bröckelnden Gebäude Teil des historischen Fourth Ward waren, einem Gebiet, das zur Heimat irischer Einwanderer wurde. Der Name „Fourth Ward“ stammt von dem gleichnamigen Viertel in Lower Manhattan, das Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts irische Einwanderer aus der Arbeiterklasse anzog.
Der Fourth Ward in Greenwich ist im National Register of Historic Places aufgeführt, weil er sich zwischen 1836 und 1929 „als das sichtbarste Viertel mit mittlerem Einkommen in einer Stadt entwickelt hat, die ansonsten durch Wohlstand von nationalem Ansehen gekennzeichnet ist“.
Das Gebiet ist nicht offiziell als lokales historisches Viertel geschützt. Der Aspekt des moderaten Einkommens ist längst verblasst: Häuser, die kürzlich im Fourth Ward online zum Verkauf angeboten wurden, reichten von 1 Million bis 2,2 Millionen US-Dollar. Die Mieten lagen in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt bei rund 4.000 US-Dollar, wie aus den Daten mehrerer Auflistungsdienste hervorgeht.
Die Bewohner des luxuriösen Eigentumswohnungskomplexes Town and Country begannen damit, die Bebauung nach dem Umweltschutzgesetz des Bundesstaates anzufechten, das ungewöhnlicherweise den Generalstaatsanwalt oder jeden anderen ermächtigt, Klage zu erheben, um die „unangemessene Zerstörung“ historischer Gebäude auf dem National zu verhindern registrieren.
„Mehrfamilienhäuser können an anderer Stelle in der Stadt entwickelt werden; historische Strukturen und Wahrzeichen können jedoch nicht einfach wieder aufgebaut werden“, sagte Mario Coppola, Anwalt der Wohnungseigentümer, in einem Schreiben an die Planungs- und Bebauungskommission.
Herr Cabrera beschrieb den Einspruch – eine formelle Herausforderung, die drohte, sich in einen langwierigen Rechtsstreit auszudehnen – als unaufrichtig. Die Gebäude, die zum Abriss vorgesehen waren, sind nicht von hoher Qualität und befinden sich am Rande des vierten Bezirks, sagte er. Mindestens 18 weitere Gebäude in der Gegend seien im Distrikt abgerissen worden, um Luxushäusern oder Eigentumswohnungen ohne großen öffentlichen Aufschrei Platz zu machen, fügte er hinzu.
Angesichts der Aussicht auf einen Rechtsstreit zog Eagle Ventures seinen Antrag letzten Monat zurück. Herr Cabrera sagte, er überlege, was als nächstes zu tun sei.
Matthew Skaarup, Chief Executive Officer des örtlichen YMCA, schrieb einen Brief zur Unterstützung des Projekts und sagte, es habe ein unglaubliches Potenzial, dringend benötigte Unterkünfte für diejenigen bereitzustellen, die in unserer Gemeinde fest verankert sind, aber aufgrund von a fast keine verfügbaren marktüblichen Mieten und ein gravierender Mangel an bezahlbarem Wohnraum.“
Reverend Felix-Gerard Delatour, Pastor der Little Bethel African Methodist Episcopal Church, der ersten afroamerikanischen Kirche der Stadt, schrieb ebenfalls einen Brief, in dem er „einen höheren Standard an Mitgefühl und Verständnis“ für die Wohnungsnot „von Menschen mit durchschnittlichen Gehältern“ forderte ”
Nick Abbott, ein gebürtiger Greenwicher und Harvard-Jurastudent, der mit Gruppen zusammengearbeitet hat, die eine integrativere Zonenpolitik fördern, sagte, er habe die Argumente für die Denkmalpflege in diesem Fall nicht gekauft.
„Der eigentliche Grund, warum dieses Viertel eine historische Bezeichnung erhielt, sollte ehren, dass dies historisch gesehen die Heimat einer rassisch und wirtschaftlich gemischten Bevölkerung war“, sagte er. „Der Weg, diese Geschichte zu ehren, wäre der Bau von Wohnungen mit gemischtem Einkommen, anstatt in Bernsteinwohnungen zu bleiben, die für die Menschen nicht mehr erschwinglich sind.“
Die Erschwinglichkeit ist ein Haupthindernis für die vielen Lehrer in Greenwich, die gerne in der Stadt leben würden, sagte Aaron Hull, ein langjähriger Pädagoge in der Stadt. Herr Hull, der in Norwalk lebt, sagte, er und seine Frau hätten regelmäßig darüber nachgedacht, mit ihrer Familie nach Greenwich zu ziehen, das er als „phänomenale Gemeinde“ ansieht, aber nichts in ihrer Preisklasse finden konnten.
Sein täglicher Arbeitsweg auf der Interstate 95, obwohl er nur 14 Meilen lang ist, „kann zwischen 45 und 90 Minuten dauern“, sagte er. „Diese Sitzzeit fordert ihren Tribut.“
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Die New York Times
