Warum ist es so schwierig, in New York Wohnungen zu bauen?
Auf der Suche nach einer Antwort auf diese Frage sprach ich mit Marjorie Velázquez, dem Stadtratsmitglied, dessen Ein-Frau-Opposition erlaubt wird, den Bau einer Wohnsiedlung mit rund 350 Wohneinheiten im Stadtteil Throgs Neck der Bronx, a, zu verzögern Projekt, das Wohnungen für ältere Menschen und Veteranen umfasst.
Die von Frau Velázquez angeführten Gründe, sich gegen das Projekt zu wehren, sind weitreichend. Sie hat Bedenken wegen der Überfüllung der Schulen. Sie möchte wissen, „was für“ Veteranen in der Siedlung leben werden („Ich sehe viele Gruppen kommen und sagen: ‚Oh, wir werden dies tun, wir werden das tun!‘ und den Anschein erwecken Helden sein und unsere Veteranen zurücklassen“, sagte sie mir). Sie sagt, die Stadt sollte sich auf die Infrastrukturbedürfnisse in der Region konzentrieren. „Wir sind eine Transitwüste“, sagte sie.
Dann spricht sie über die Dolinen, die Throgs Neck plagen, eine Gemeinde, die ihrer Meinung nach ignoriert wurde. „Siehst du, was ich sage?“ fragte sie und fügte hinzu, dass sie „von uns machen wollte, während es für uns ist“.
Der Stadtrat könnte für eine Zonenänderung stimmen, die den Weg für das Projekt Throgs Neck trotzdem frei machen würde. Die Genehmigung der Änderung aufgrund des Einspruchs von Frau Velázquez wäre ein großer Traditionsbruch für den Rat und würde einen wichtigen Präzedenzfall in einer Stadt schaffen, in der die Menschen darum kämpfen, es sich leisten zu können, in ihren Häusern und Gemeinden zu bleiben.
Einige der Wähler von Frau Velázquez in Throgs Neck, einem sauberen Viertel mit vielen Einfamilienhäusern an der Mündung des East River, haben ihren Widerstand anders ausgedrückt. „Er will hier einkommensschwache Drogenhäuser an die Ecke stellen!“ Laut Bild des Ereignisses auf Twitter schrie ein Mann bei einem Protest gegen die angekündigte Umwidmung im Juni. Ob er sich auf Bürgermeister Eric Adams oder jemand anderen bezog, ist unklar.
In New York wird die Geduld für diese Art von NIMBYismus – das „not in my backyard“-Phänomen, bei dem sich Gemeinden gegen dringend benötigte neue Wohnungen stellen – langsam dünn. Lokale Gemeinschaften haben enorme Macht, die Entwicklung zu blockieren, oft durch Gemeinderatsmitglieder in New York City oder Bezirksvorstände in den Vororten. Während sich die Immobilienkrise verschärft, gibt es Anzeichen dafür, dass New Yorks Politiker endlich bereit sein könnten, sich gegen den NIMBYismus zu stellen.
„Wenn Sie sagen ‚nicht in unserem Hinterhof‘, glauben Sie, dass Ihr Block Ihnen gehört. Es gehört der Stadt“, sagte Herr Adams in einem Telefongespräch. „Ich glaube, die lokalen Gemeinschaften sollten einen Beitrag leisten, aber wir alle müssen die Verantwortung für die Wohnungsnot übernehmen, mit der wir konfrontiert sind.“
Seit Jahren haben Nachbarschaften in New York City und den New Yorker Vororten nahezu ein Vetorecht über Landnutzungs- und Wohnungsentwicklungsentscheidungen. Das könnte sich bald ändern. Im Stadtrat mit 51 Sitzen nimmt die Dynamik zu, eine als „Mitgliederehrlichkeit“ bekannte Praxis zu beenden, bei der das gesamte Gremium ein Mitglied über das Schicksal von Landnutzungsvorschlägen in seinem oder ihrem Bezirk entscheiden lässt.
„Ich lehne es ab, dass dies ein Rat sein wird, der angesichts des Ausmaßes der Krise, mit der wir konfrontiert sind, Nein zum Wohnungsbau sagt“, sagte die Sprecherin des Rates, Adrienne E. Adams, in einer Erklärung. Frau Adams sagte, der Rat werde weiterhin den Beitrag der Gemeinschaft schätzen, aber nicht „irrationale Opposition, die dringend benötigte Wohnungen ablehnt“.
Der Bürgermeister unterstützt auch kleinere Änderungen des stadtweiten Zonencodes, die den Wohnungsbau erleichtern würden und nicht die Zustimmung einzelner Ratsmitglieder erfordern. Eine dieser Änderungen würde zum Beispiel die Obergrenze für den Bau von Einzimmerwohnungen aufheben. Eine andere würde Regeln beseitigen, die erfordern, dass eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen mit Wohneinheiten gebaut werden muss. Dan Garodnick, Vorsitzender der Stadtplanungskommission, sagte mir, sein Team habe Dutzende solcher Vorschriften gefunden, die unnötige Hindernisse für die Wohnungsproduktion schaffen.
Diese Veränderung in der New Yorker Politik ist Teil einer im Entstehen begriffenen, aber vielversprechenden Bewegung. Während die Mieten steigen, weicht die entwicklungsfeindliche Stimmung, die zuvor die demokratische Politik beherrschte, den Forderungen, schnell mehr Wohnungen zu bauen. In letzter Zeit haben sogar Politiker, die sich selbst zu den skeptischsten gegenüber gewinnorientierten Entwicklern zählen, ihre Unterstützung für Baueinheiten zur Linderung der Krise geworfen.
Die Stadträtin Tiffany Cabán, eine stolze linksextreme Demokratin, überraschte kürzlich viele, als sie für den Bau von 1.400 neuen Wohneinheiten in ihrem Bezirk in Queens stimmte. „Hören Sie, ich bin nicht gegen Entwicklung“, sagte sie mir. „Wir brauchen dringend mehr Wohnraum“ Frau Cabán sagte, sie sei zu der Überzeugung gelangt, dass die Stadt alle möglichen Wege gehen sollte, um mehr Wohnungen zu bauen, von verantwortungsbewusstem Bauen durch gewinnorientierte Bauträger bis hin zur Nutzung des verbleibenden stadteigenen Landes zum Bau von Wohnungen.
Aber die Lösung der Immobilienkrise in New York City erfordert einen regionalen Ansatz. Die Stadt und ihre Vororte sind durch ausgedehnte Eisenbahnlinien verbunden, die es den Bewohnern von Long Island und Westchester ermöglichen, nach Manhattan zu pendeln. Das System ist eine enorme Stärke. Aber für den größten Teil eines Jahrhunderts haben die Zonengesetze in Westchester und insbesondere auf Long Island den Bau von Wohnsiedlungen mit höherer Dichte stark eingeschränkt.
Die Zonengesetze haben ihre Wurzeln in der Jim-Crow-Ära der Segregation, als sie verwendet wurden, um schwarze Amerikaner und andere davon abzuhalten, Häuser in bestimmten Gebieten zu kaufen. Das Problem ist besonders akut auf Long Island, wo das größte Wachstum in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg stattfand, als die Bundesregierung die Diskriminierung von Wohnraum durch eine bevorzugte Behandlung bei staatlichen Krediten unterstützte.
Im Laufe der Zeit haben diese Gesetze nicht nur zur Rassen- und Wirtschaftstrennung in New York beigetragen, sondern auch zur Erschwinglichkeitskrise, indem sie das Wohnungsangebot in der Region einschränkten. Gouverneurin Kathy Hochul und die staatliche Legislative müssen die Vorstadtbaugesetze anfechten, die es schwierig oder praktisch unmöglich machen, Mehrfamilienhäuser zu bauen, die der Staat benötigt.
Die Aufhebung dieser Beschränkungen muss nicht das Ende des vorstädtischen Lebens bedeuten. In der Tat kann eine Bebauung mit höherer Dichte in Vorstadtzentren sie beleben. Es wird nicht einfach. Ein Vorschlag der staatlichen Legislative, der den Bau von Mehrfamilienhäusern um Transitzentren auf Long Island ermöglicht hätte, scheiterte dieses Jahr, nachdem Frau Hochul angesichts des Widerstands vor Ort einen Rückzieher gemacht hatte. Wenn sie diesen November wiedergewählt wird, wäre die Wiederbelebung dieser Bemühungen eine würdige Priorität.
Der Gouverneur und die staatliche Legislative könnten auch viel weiter gehen. Kalifornien hat letztes Jahr im Wesentlichen die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser verboten, etwas, das die Führer in Albany ebenfalls in Betracht ziehen könnten. Sie könnten staatliche Investitionen in den Vorstädten auch von der Aufhebung der Sperrzone abhängig machen. Zumindest könnten Staats- und Bundesbeamte den Gemeinden in den Grafschaften Suffolk und Nassau klar machen, dass die Infrastrukturverbesserungen für die Long Island Rail Road nur fortgesetzt werden, wenn Mehrfamilienhäuser in der Nähe von Transitzentren gebaut werden.
Mehrere Mitglieder der New Yorker Kongressdelegation unterstützen einen von Senatorin Elizabeth Warren eingebrachten Gesetzentwurf, der als American Housing and Mobility Act bekannt ist und Bundesmittel für Gemeinden vorsehen würde, die ihre Zonengesetze reformieren, um eine größere Dichte und den Bau von Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen zu fördern Wohnungssenatorin Kirsten Gillibrand, eine Co-Sponsorin der Gesetzesvorlage, räumte ein, dass die Verabschiedung der Gesetzesvorlage ein harter Kampf sein würde. „NIMBYismus ist real“, sagte sie mir in einem Telefongespräch.
Angesichts des Ausmaßes der Krise sind diese Bemühungen um mehr Wohnraum unerlässlich und dringend. Laut Daten von StreetEasy ist die mittlere Miete in der Stadt gegenüber dem Niveau vor der Pandemie in allen Bezirken außer Staten Island um einen zweistelligen Prozentsatz gestiegen.
Die gute Nachricht ist, dass der Wohnungsbau endlich eine politische Priorität ist. Wenn es nicht schnell mehr Wohnungen baut, wird New York bald junge Menschen aus der Arbeiterklasse und der Mittelschicht ausschließen. Nur die Reichsten werden übrig bleiben, zusammen mit NIMBY-Holdouts, die über die ganze Stadt verstreut sind. Was für ein einsames, steriles Ende von New York das wäre.
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