Karsten Moran für die New York Times
Ein kürzlich gebauter 210-Fuß-Turm in der 60 East 86th Street mit 14 Apartments, deren Preise zwischen etwa 7 Millionen und über 19 Millionen US-Dollar lagen.
Es ersetzte zwei Flachbauten mit 10 Wohnungen. Der Standort hätte nach der aktuellen Zoneneinteilung bis zu 77 Wohnungen haben können.
In der 15 West 96th Street baut ein Entwickler einen 321-Fuß-Turm mit 21 Eigentumswohnungen.
Die davor stehenden Reihenhäuser hatten etwa 30 Mietwohnungen.
In New York City, wo der Platz knapp ist, reißen Entwickler Wohngebäude ab, um neue zu schaffen, die immer höher in den Himmel steigen – Projekte, die Tausende von Wohnungen schaffen könnten, um die Krise der Stadt mit erschwinglichem Wohnraum zu lindern.
Aber auf der Upper East und West Side von Manhattan stellt ein Bündel von Hochhäusern mit geringer Dichte einen Widerspruch dar: große Türme mit wenigen Einheiten, manchmal weniger als die Gebäude, die sie ersetzen. Stadtplaner sagen, dass die Bauträger die wenigen kostbaren Grundstücke verschwenden, die in Manhattans dicht besiedelten Vierteln übrig geblieben sind, wo wesentlich mehr Einheiten gebaut werden könnten.
In der 15 West 96th Street baut ein Entwickler einen 22-stöckigen Turm mit 21 Eigentumswohnungen, obwohl die Zoneneinteilung laut einer Zonenanalyse 66 Einheiten am Standort zugelassen hätte. In der 200 East 75th Street wird ein neues 18-stöckiges Hochhaus über 36 Luxusapartments verfügen, obwohl das Gebäude aufgrund von Zonenvorschriften bis zu 144 Einheiten hätte haben können. In der 1165 Madison Avenue hätte ein Entwickler 88 Einheiten bauen können, aber ein neuer Turm dort ist 13 Stockwerke und hat 11 Einheiten, darunter eine mehr als 13.000 Quadratmeter große, vierstöckige Einheit, die für mehr als 65 Millionen US-Dollar verkauft wurde.
Solche Projekte haben eine kumulative Wirkung. Von 2010 bis 2020 verlor die Upper East Side laut dem Department of City Planning mehr Wohneinheiten als jeder andere Gemeindebezirk der Stadt, hauptsächlich durch die Kombination von kleineren Wohnungen und Abrissen.
Die Bauherren argumentieren, dass die Grundstücks- und Baukosten für fast alles andere als Luxus-Eigentumswohnungen zu hoch sind, ohne neue Steueranreize oder eine günstigere Zoneneinteilung. Dennoch gibt es Schritte, die die Stadt und der Staat unternehmen könnten, sagten Befürworter des Wohnungsbaus, die die Entwickler ermutigen oder fordern könnten, mehr zu tun.
„Wie kann man in einer Stadt, die verzweifelt nach Wohnungen sucht, allen Arten von Wohnungen, einem Bauunternehmer erlauben, weniger Einheiten zu bauen?“ fragte Gale Brewer, eine Stadträtin für den Bezirk, zu dem die Upper West Side gehört, und ehemalige Präsidentin des Bezirks Manhattan. „Die Vorstellung, dass diese Leute davonkommen können, ohne etwas erschwingliches zu bauen, ist für mich umwerfend.“
Laut der New York City Housing Vacancy Survey haben zwei von drei Haushalten im Jahr 2021 ihr Haus in New York City gemietet, sodass eine außerordentliche Nachfrage nach Mietwohnungen besteht.
Einige der Gebäude, die abgerissen werden, mögen laut früheren Mietern schäbig gewesen sein, aber zumindest boten sie Mieten im Rahmen der Möglichkeiten von Haushalten mit mittlerem Einkommen. Wenn Mieter aus dem Gebiet verdrängt werden, üben Landnutzungsexperten einen zusätzlichen Druck auf das begrenzte Wohnungsangebot in nahe gelegenen Vierteln mit niedrigerem Einkommen aus. Einige Mieter wurden aus der Stadt verdrängt.
Brit Foster Rothsteins erste New Yorker Wohnung befand sich in einem vierstöckigen Wohnhaus, das abgerissen und durch ein 210 Fuß hohes Gebäude mit 13 Luxuseinheiten ersetzt wurde, darunter zwei Penthäuser, die sich jeweils weit über 6.000 Quadratfuß erstrecken. Der Steinturm im neoklassizistischen Stil in der Madison Avenue 1228 wurde letztes Jahr fertiggestellt und von Robert AM Stern Architects entworfen, der Firma hinter einem ähnlich extravaganten (und dünn besiedelten) Turm in der Billionaires‘ Row in Midtown Manhattan.
„Es ist ehrlich gesagt deprimierend“, sagte Frau Rothstein, die 2003 800 Dollar im Monat für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer zahlte, die sie mit einer Mitbewohnerin über einem Nagelstudio teilte – und es liebte.
„Das ganze Haus roch nach Aceton, aber es war großartig“, sagte sie und erinnerte sich an ihr Glück, eine Studentin zu sein, die so nahe am Central Park und dem Guggenheim Museum lebte. Sie erinnert sich an die schwindelerregende Energie in der Nacht des Stromausfalls 2003, als sie mit einer Stirnlampe wie eine Höhlenforscherin durch die Straßen lief.
„Ich fühle mich wie eine kitschige Person, die das sagt, aber ehrlich gesagt fühlte es sich wirklich magisch an“, sagte sie.
Vor zwei Jahren zog Frau Rothstein, 43, eine Bildungsberaterin, nach North Carolina, teilweise wegen billigeren Wohnraums. „Du kannst jetzt nicht Fuß fassen“, sagte sie über die Upper East Side. „Du kannst nirgendwo leben.“
Karsten Moran für die New York Times
In der Madison Avenue 1165 umfasste ein 210-Fuß-Turm mit 11 Einheiten ein mehr als 13.000 Quadratfuß großes, vierstöckiges „Quadruplex“, das für über 65 Millionen US-Dollar verkauft wurde.
Um Platz für den Turm zu schaffen, wurden ein fünfstöckiges mietzinsstabilisiertes Gebäude und angrenzende Geschäfte eingeebnet.
„Ein wilder Erfolg“
Das Grundstück in der Madison Avenue hätte laut einer Zonenanalyse bis zu 75 Einheiten tragen können. Aber Scott Shnay, ein Direktor von CBSK Ironstate, dem Entwickler, sagte, es wäre ineffizient gewesen, viele weitere Einheiten hinzuzufügen, da die flache Entwicklungsstätte die Designoptionen begrenzte.
CBSK passte sich auch an den Geschmack von Käufern an, die wünschten, einige Einheiten zu kombinieren, um noch größere Layouts zu erstellen, sagte Mr. Shnay. Ursprüngliche Pläne sahen 15 Einheiten vor; jetzt sind es 13.
Laut Jonathan Miller, einem New Yorker Gutachter, beträgt die durchschnittliche neue Eigentumswohnung in Manhattan weniger als 1.600 Quadratfuß. Für viele Entwickler gibt es jedoch einen bewährten Markt für Boutique-Eigentumswohnungen mit wenigen Einheiten und weitläufigen Grundrissen.
Im Benson, einem 210 Fuß hohen, mit Kalkstein verkleideten Turm an der Upper East Side, der letztes Jahr vom Entwickler Naftali Group fertiggestellt wurde, gab es 15 Einheiten, die von 12,75 Millionen US-Dollar für ein 1.770 Quadratfuß großes Dreizimmerzimmer bis zu 35 Millionen US-Dollar reichten ein mehr als 6.600 Quadratmeter großes Penthouse, so der Entwickler. Das Gebäude ist ausverkauft, sagte Donna Olshan, die Präsidentin von Olshan Realty, die den Luxusmarkt verfolgt.
„Es war ein toller Erfolg“, sagte sie, aber auch eine riskante Strategie, weil die Investition in so wenigen Einheiten gebunden war. Das Baugebiet, das früher eine Reihe von Wohnhäusern aus der Vorkriegszeit war, hätte laut Flächennutzungsberechnungen bis zu 83 Wohnungen beherbergen können.
Entwickler haben wenig Anreiz, so viele Einheiten in Projekte in wohlhabenden Märkten zu quetschen, weil größere Einheiten höhere Prämien verlangen, sagte Ryan Schleis, Senior Vice President bei der Corcoran Sunshine Marketing Group, einem Entwicklungsberater und Marketingunternehmen. „Raum ist der ultimative Luxus“, sagte er, wobei die Top-Dollar-Einheiten auf der Upper East Side 4.000 Dollar pro Quadratfuß überschreiten.
Darüber hinaus werden die meisten dieser Projekte „von Rechts wegen“ an Standorten gebaut, die keine Zonenänderungen oder öffentliche Überprüfung erfordern, die andernfalls erfordern könnten, dass der Bauherr die Anzahl der zuvor auf dem Standort befindlichen Einheiten erreicht oder überschreitet, sagte George Janes, an Stadtplaner, der einige der neuen Türme studiert hat.
„Sie haben eine knappe Ressource an Bodenfläche, die für die Unterbringung von Menschen genutzt werden könnte, und sie wird im Wesentlichen für äußerst wohlhabende Menschen genutzt“, sagte er.
Entwickler sagen, dass sie nach der besten Rendite für ihre Investition suchen.
„Es ist eine sehr einfache Antwort: Es ist die Marktnachfrage“, sagte Miki Naftali, dessen Firma, die Naftali Group, in Manhattan mehrere Hochhäuser mit Eigentumswohnungen mit wenigen Einheiten baut.
Am Eagle Court in der West 84th Street, wo die Naftali-Gruppe 128 Mieteinheiten aus den 1980er-Jahren abreißen will, hätte ein neuer Turm laut aktueller Flächenwidmung mehr als 220 Wohnungen haben können.
Sein Ersatz, ein geplanter 210-Fuß-Turm, der fast dreimal so hoch ist wie das aktuelle Gebäude, soll 45 Wohnungen haben – ein Nettoverlust von 83 Häusern –, die wahrscheinlich alle Eigentumswohnungen im Wert von mehreren Millionen Dollar sein werden.
(Der Abriss wird von einem einzelnen Mieter aufgehalten, der sich weigert zu gehen. Er erlebte diesen Monat einen Rückschlag, als eine staatliche Behörde seinen Antrag auf Nothilfe bei der Miete ablehnte, berichtete The Real Deal. Laut seinem Anwalt legt er gegen die Entscheidung Berufung ein , Adam Leitmann Bailey.)
Die Preise für die 36 Luxuseinheiten – mit zwei bis fünf Schlafzimmern – in der 200 East 75th Street, die auch über Einzelhandelsflächen verfügen werden, wurden laut dem Entwickler EJS Group noch nicht bekannt gegeben. Aber das Unternehmen hat kürzlich ein Projekt in der Nähe abgeschlossen, einen 170-Fuß-Turm mit 25 Einheiten, dessen Angebote von etwa 5 Millionen US-Dollar für ein 2.200 Quadratfuß großes Drei-Zimmer bis zu 20 Millionen US-Dollar für ein 4.600 Quadratfuß großes Fünf-Zimmer reichen Penthouse
Laut einer Flächennutzungsanalyse hätte der Standort in der East 75th Street mehr als 140 Wohnungen oder viermal so viele Einheiten wie der aktuelle Vorschlag haben können.
Ted Segal, der Präsident von EJS, sagte, seine Firma erwäge den Bau eines Mietturms mit deutlich mehr Einheiten, von denen ein Teil im Austausch für Steuervergünstigungen durch das Affordable New York-Programm der Stadt, früher bekannt als, unter den Marktpreisen angeboten worden wäre 421a.
Aber die Subvention lief im Juni aus und es scheint unwahrscheinlich, dass sie bald wiederbelebt wird, angesichts der Kritik, dass sie nicht genug bezahlbaren Wohnraum hervorgebracht hat.
Um Platz für den kommenden Turm zu machen, begann die EJS-Gruppe im vergangenen Jahr mit dem Abriss einer Gebäudezeile mit rund 40 marktüblichen Mietwohnungen sowie einem Restaurant, einem Café und einer Kneipe. Der neue Turm soll 2025 fertiggestellt werden.
George Wishart, 41, mietete von 2012 bis 2017 eine kleine Wohnung mit einem Schlafzimmer in einem der fünfstöckigen Gebäude.
„Es ist einfach frustrierend und traurig“, sagte Mr. Wishart, der in der Sportübertragung arbeitet.
Er sagte, er habe etwa 2.400 US-Dollar pro Monat an einen Vermieter gezahlt, der die Miete in fünf Jahren nur um etwa 200 US-Dollar erhöht habe. Die überschaubare Miete half ihm, für eine größere Wohnung in Uptown zu sparen, eine Ein-Zimmer-Wohnung, in der er und seine Frau 4.000 Dollar im Monat teilen.
Albert Jakupi, 33, war Miteigentümer des Bistro Le Steak, eines französischen Restaurants, das seine Familie 1996 im Erdgeschoss eines der Gebäude eröffnete und darüber eine winzige Wohnung mietete. Seine Nachbarn waren Stammgäste.
„Es wurde als Nachbarschaftslokal betrachtet“, sagte er. „Sie kamen im Schlafanzug herunter, um sich einen Schlummertrunk und ein Schokoladenmousse zu holen.“ Das Bistro wurde letztes Jahr geschlossen, aber unter neuem Namen in Larchmont, einem Dorf im Westchester County, etwa eine Autostunde von Midtown entfernt, wiedereröffnet. Er sagte, er sei überrascht, so viele seiner alten Kunden am neuen Standort zu sehen – auch sie seien von der Upper East Side abgedrängt worden.
Karsten Moran für die New York Times
Dieser neue 210-Fuß-Turm in der Madison Avenue 1228 verfügt über 13 Luxusapartments von etwa 8 bis 24 Millionen US-Dollar. Zwei Penthäuser sind beide weit über 6.000 Quadratmeter groß.
Das ist ein Nettogewinn von nur neun Einheiten aus den ehemaligen Mehrfamilienhäusern auf dem Gelände. Laut einer Zonenanalyse hätte der Turm bis zu 75 Wohnungen haben können.
In der 200 East 75th Street wird ein 214 Fuß hohes Hochhaus 36 Luxuseinheiten haben.
Die Reihe von fünfstöckigen Gebäuden, die abgerissen wurden, um Platz für den Turm zu machen, hatte etwa 40 Mietwohnungen.
Neue Richtlinien
In den meisten Fällen führen Abrisse nicht zu weniger Wohneinheiten auf einem Grundstück, aber das ist einer der Gründe, warum solche Beispiele so eklatant sind, sagte Matthew Murphy, der Geschäftsführer des New York University Furman Center, das Wohnungs- und Stadtpolitik untersucht.
„Man kann nicht argumentieren, dass dies Teil der stadtweiten Strategie ist, mehr Angebot zu schaffen“, sagte er und bezog sich auf den Abriss von Mietwohnungen für eine kleinere Anzahl von Luxus-Eigentumswohnungen.
Um Entwickler zu ermutigen, etwas anderes als Eigentumswohnungen in Hochpreismärkten zu bauen, haben einige Befürworter von bezahlbarem Wohnraum vorgeschlagen, ein ähnliches Programm wie das im Juni abgelaufene zu schaffen, da die Entwickler bereits für jede abgerissene Wohnung Einheiten unter dem Marktpreis erstellen mussten die Website, um die Steuervorteile zu ernten, sagte Mr. Murphy.
Befürworter von bezahlbarem Wohnraum, die sich über das Auslaufen des Programms freuten, einschließlich des New Yorker Rechnungsprüfers Brad Lander, sagten, dass das Programm nicht genügend wirklich erschwingliche Wohnungen für die Kosten der entgangenen Steuereinnahmen hervorbringt.
Ein weiterer Vorschlag besteht darin, die Dichteobergrenze für Wohngebäude aufzuheben oder abzuschaffen, die vorschreibt, wie viel Quadratmeter auf einem Grundstück gebaut werden können. Befürworter sagen, dass die Änderung, die auf staatlicher Ebene vorgenommen werden muss, es Entwicklern ermöglichen würde, mehr Wohnungen in dicht besiedelten Vierteln wie der Upper East Side zu bauen. Die Stadt könnte dann von Bauherren, die die zusätzliche Dichte anstreben, verlangen, dass sie einen Anteil an Wohnungen unter dem Marktpreis einbeziehen.
Gouverneurin Kathy Hochul machte die Anhebung der Dichteobergrenze zu einem frühen politischen Ziel, aber Kritiker wie die Municipal Rear Society of New York, eine Gruppe von Naturschützern, haben sich dagegen ausgesprochen, die Änderung vorzunehmen, ohne zuerst Schlupflöcher im Zonencode zu schließen und den Umweltprüfungsprozess zu verbessern, weil es könnte sehr hohe Gebäude mit wenig bezahlbarem Wohnraum fördern.
Jessica Katz, Chief Housing Officer der Stadt, sagte, sie sei sowohl für die Wiederbelebung einer Steuersubvention wie 421a als auch für die Abschaffung der Obergrenze für die Wohndichte.
Die Stadt könnte auch verlangen, dass Bauherren die von ihnen abgerissenen Wohnungen ersetzen, sagte Michael Kwartler, ein Architekt und Planer, der von der Stadt verabschiedete Bebauungsvorschriften geschrieben hat. Aber das Verfahren könnte Jahre dauern, weil es öffentliche Anhörungen, ein Landnutzungsprüfungsverfahren und die Zustimmung des Stadtrats erfordern würde.
Trotzdem könnte es angesichts des dringenden Bedarfs an neuen Entwicklungen eine lohnende Kampagne sein, sagte er. „Irgendwie muss der Wohnungsverlust gleich null sein.“
Die New York Times
