FOMO hat dazu beigetragen, die Immobilienpreise in der Pandemie in die Höhe zu treiben. Was können wir als nächstes erwarten?

Die Preise bestehender Eigenheime in den Vereinigten Staaten stiegen von Dezember 2019 bis Juni 2022 um 45 Prozent, als Covid auftauchte und dann die Nation erfasste. Diese Steigerungsrate über einen so kurzen Zeitraum hatte es in der Geschichte des US-Hauspreisindex noch nie gegeben, der bis ins Jahr 1987 zurückreicht, den der Ökonom Karl Case und ich zuerst entwickelt haben.

Jetzt ist das Wachstum des Index von Monat zu Monat zurückgegangen, wobei die jährliche Wachstumsrate von 18,1 Prozent im Jahr bis Juni 2022 auf 15,8 Prozent im Jahr bis Juli gesunken ist. Dies mag wie ein kleiner Rückgang erscheinen, ist aber wichtig zu beachten, da es sich um die größte Verlangsamung in der Geschichte des Index handelt und dies angesichts einer starken Dynamik bei den Immobilienpreisen erfolgt. Es lässt einen darüber nachdenken, ob die Kräfte hinter diesem 45-prozentigen Anstieg anhalten werden.

Es reicht nicht aus zu sagen, dass die Federal Reserve den Boom verursachte, als sie die Zinsen im Jahr 2020 als Reaktion auf die Pandemie drastisch senkte. Aber die Immobilienpreise wurden in der Vergangenheit nicht gut durch die Maßnahmen der Fed allein erklärt. Die kürzlich von der Fed angehobenen Zinssätze wirken sich sicherlich auf die Senkung der Immobilienpreise aus, aber nicht mit Sicherheit.

Die durch die Pandemie ausgelöste Revolution der Fernarbeit, in der Menschen nach größeren Häusern mit Heimarbeitsplätzen suchen, scheint eine ständig neue Realität zu sein. Aber es kann diese Pandemie-Zunahme nicht vollständig erklären. Wenn der Anstieg der Eigenheimpreise diese Nachfrageänderung so dramatisch widerspiegelte, hätten die Preisindizes für gewerbliche Büros seit 2019 zurückgehen müssen. Aber der CoStar US Equal Weighted Commercial Repeat Sales Index für Büros, der die Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten misst, ist in etwa weiter gestiegen seit 2019 im Trend.

Warum also sollten die Immobilienpreise in einer Zeit explodieren, in der wir wegen unserer Gesundheit in Panik waren? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir uns überlegen, wie die menschliche Psychologie auf herausfordernde Ereignisse wie Pandemien reagiert und wie ihre Narrative unsere Aufmerksamkeit lenken.

Man muss bedenken, dass der Markt für Einfamilienhäuser immer noch ein Amateurmarkt ist, mit meist unerfahrenen Käufern und Verkäufern, die mehr in ihrem Leben tun, als nur den Immobilienmarkt zu recherchieren. Ein Anstieg beim Erstkauf von Eigenheimen (unter Beteiligung der am wenigsten erfahrenen Käufer) während der Pandemie zeigt, wie sich bestimmte Merkmale unserer heutigen Lebens- und Arbeitsweise seit einiger Zeit ändern und nun unsere Entscheidungsfindung beeinflussen.

Was also ging während der Pandemie in den Köpfen der Käufer vor?

Die American Time Use Survey des Bureau of Labor Statistics zeigt einige dieser wichtigen Veränderungen. Die Umfrage, die seit 2003 jährlich vom Census Bureau durchgeführt wird, bittet eine Zufallsstichprobe von Amerikanern, Zeittagebücher zu führen. Die durchschnittliche Zeit pro Tag, die mit Geselligkeit und Kommunikation verbracht wird, ist seit langem rückläufig. Sie sank von 0,64 Stunden pro Tag im Jahr 2019 und 0,78 Stunden pro Tag im Jahr 2003 auf 0,57 Stunden pro Tag im Jahr 2021.

Dieser Rückgang der Zeit, die mit Geselligkeit und Kommunikation verbracht wird, wurde durch Zeit ersetzt, die am Computer verbracht wird. Die durchschnittliche Zeit pro Tag, die mit Spielen und der Nutzung von Computern in der Freizeit verbracht wird, zeigt einen Aufwärtstrend von 0,43 Stunden im Jahr 2019 und 0,29 Stunden im Jahr 2003 auf 0,56 Stunden pro Tag im Jahr 2021. Die Bemühungen so vieler, eine Infektion zu vermeiden, die mehr als einen Menschen tötete Millionen Amerikaner haben uns relativ isoliert und abhängig von elektronischen Medien für die menschliche Interaktion zurückgelassen.

Die von der Pandemie Isolierten fanden online eine fantastische und beschleunigte Welt vor. Immobilienseiten wie Zillow, die Momentaufnahmen von Immobilienpreisen und Marktbewegungen liefern, wurden immer beliebter, ebenso wie die Vermarktung von nicht fungiblen Token auf der Metaverse, wo Immobilien virtuell geworden sind. Das Ergebnis ist die Gamifizierung spekulativer Märkte und das Wachstum von spielähnlichen Investitionsseiten wie Robinhood.

Diese Zeit war auch eine von anderen Belastungen. Das Spektakel der Invasion des Kapitols am 6. Januar 2021, der verschärfte Streit zwischen links und rechts und der russische Einmarsch in die Ukraine am 24. Februar 2022 mit all seiner Brutalität, dazu der Ausbruch von Waldbränden und Gesprächen des Atomkriegs, hat zweifellos viele verunsichert.

Ganz allgemein hat sich der Anteil der US-Bevölkerung, der an Depressionen oder Angstzuständen leidet, seit 2019 verdreifacht und vervierfacht, so das National Center for Health Statistics, eine US-Regierungsbehörde, und die American Psychological Association. Es scheint wahrscheinlich, dass viele Menschen Trost suchen würden, indem sie lebensverändernde Veränderungen vornehmen. Sich den Traum vom neuen Zuhause zu erfüllen, ist mit viel Arbeit verbunden, kann aber auch ein beruhigendes Unterfangen sein, das dem Leben der Menschen eine neue Struktur geben kann.

Diese soziale Verwerfung geschah, als die langfristigen Zinsen in den Vereinigten Staaten im Sommer 2020 Rekordtiefs erreichten, was dazu beitrug, die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben, und die Käufer den psychologischen Zeitdruck verspürten, diese Zinsen mit einer 30-jährigen Hypothek zu sichern.

Die Ökonomen Graham Loomes und Robert Sugden stellten 1982 fest, dass solche Entscheidungen oft mit einer schmerzlichen Angst verbunden sind, zukünftige Chancen zu bereuen, wenn sie die Chancen der Gegenwart nicht genutzt haben. (Sie nannten es, nicht überraschend, die „Theorie des Bedauerns“.) Mit anderen Worten, die Angst vor dem Bedauern selbst kann eine bedeutende Rolle dabei spielen, eine Person zum Handeln – oder Nichthandeln – zu motivieren.

Die Abkürzung dafür ist heute FOMO – Angst, etwas zu verpassen, deren früheste Popularität bis mindestens 2011 zurückverfolgt werden kann, als sie sich auf den Neid auf den Erfolg anderer in den sozialen Medien bezog. Die Popularität von FOMO ist seitdem enorm gewachsen. Einige von uns Ökonomen glauben, dass FOMO alltäglich ist und interpretieren Märkte aus dieser Perspektive. Die Dallas Fed stellte beispielsweise in diesem Jahr fest, dass „höhere Hauspreise möglicherweise eine Welle der Überschwänglichkeit aus Angst, etwas zu verpassen, mit neuen Investoren und aggressiveren Spekulationen unter bestehenden Investoren geschürt haben könnten“.

In meiner jüngsten Umfragearbeit mit Anne K. Thompson, einer Research-Analystin am Center for Real Estate des MIT, haben wir festgestellt, dass die langfristigen Erwartungen der Käufer von US-Eigenheimen an das Wachstum der Immobilienpreise in der Covid-19-Periode nicht besonders hoch waren – in der Tat nicht etwas wie die Höhen des Preisbooms vor der Großen Rezession vor über einem Jahrzehnt. Das Ergebnis dieser Rezession war eine Blase, die die Preise in die Höhe trieb, bis sie zusammenbrachen. Seit 2020 scheint die Stimmung anders zu sein: keine irrationale Überschwänglichkeit, sondern Angst und nun auch Sorge, dass der Boom vorbei ist.

FOMO war am Leben und wohlauf. Es ist eine tief sitzende Emotion, die möglicherweise keinen logischen Zusammenhang mit extremen Prognosen hat. Die meisten Menschen bleiben viele Jahre in ihren gekauften Häusern. Ihre Identität, ihr Sinngefühl, ihre Liebe sind in der Regel alle an ihr Zuhause gebunden. Kein Wunder, dass FOMO in Zeiten von Stress durch den Gedanken ausgelöst wird, dass wir vielleicht gerade eine einmalige Gelegenheit verpasst haben, uns das Traumhaus zu leisten.

Was also sollten diejenigen von uns tun, die über den Kauf eines Hauses nachdenken? Man muss über den Wirbel der Emotionen nachdenken, der viele von uns heutzutage bewegt, und ihre Berechtigung anerkennen, aber nicht auf die hohen Preise überreagieren. Nehmen Sie sich lange Zeit, um nach einem Traumhaus zu suchen, auch wenn die Hypothekenzinsen steigen, und vergessen Sie nicht, dass die realen inflationsbereinigten Preise nach dieser FOMO-Welle und anderen Faktoren, die während der Pandemie mit der Zeit zu hohen Immobilienpreisen führen, erheblich niedriger sein können .

Ich denke, dass die realen (inflationsbereinigten) Hauspreise in ein paar Jahren wahrscheinlich viel niedriger sein werden, aber das ist nicht sicher. Nachdem die realen Eigenheimpreise im Dezember 2005 ihren Höchststand erreicht hatten, fielen sie bis Februar 2012 um 36 Prozent. Aber es dauerte über sechs Jahre, um so stark zu fallen, und die realen Preise schossen dann von Februar 2012 bis Juni 2022 um 77 Prozent in die Höhe.

Wenn Sie denken, dass Sie heute in ein Haus verliebt sind, könnte man argumentieren, dass der Kauf jetzt sinnvoll ist. Aber dies ist nur klar, wenn Sie in Ihrem Herzen wirklich in sie verliebt sind.

Robert J. Shiller ist emeritierter Wirtschaftsprofessor in Yale. Zusammen mit Eugene Fama und Lars Peter Hansen erhielt er 2013 den Nobel-Gedächtnispreis für Wirtschaftswissenschaften für ihre empirische Analyse von Vermögenspreisen.

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