Mit dem Rückgang der Pandemie, Kindern, die wieder in die Schule gehen, und Unternehmen, die ihren Mitarbeitern sagen, sie sollen ins Büro zurückkehren, hofften die Unternehmen, die große Bürogebäude besitzen, nach zwei albtraumhaften Jahren in diesem Herbst weitermachen zu können.
Stattdessen wurde es noch schlimmer.
Mehr Büroangestellte sitzen wieder an ihren Schreibtischen als vor einem Jahr, aber die Besucherzahlen in Bürogebäuden in New York, Boston, Atlanta, San Francisco und anderen Städten liegen weit unter dem Niveau vor der Pandemie. Wenn Mietverträge zur Verlängerung anstehen, entscheiden sich Unternehmen oft für kleinere Büros und belasten Vermieter mit Millionen von Quadratmetern leerstehender Flächen. Und es wird erwartet, dass in den kommenden Monaten mehr Platz auf den Markt kommen wird, da Unternehmen wie Meta, Salesforce und Lyft Mitarbeiter entlassen. Laut Layoffs.fyi, einer Website, die Stellenabbau verfolgt, haben in diesem Jahr mehr als 100.000 Technologiearbeiter ihren Arbeitsplatz verloren.
Auch höhere Zinsen belasten die Branche. Viele Vermieter sind nicht mehr bereit oder in der Lage, ältere Gebäude zu erwerben und aufzupolieren oder neue zu bauen. Einige Vermieter sehen wenig Vorteile darin, an spärlich bewohnten Gebäuden festzuhalten und Zinsen für Hypotheken zu zahlen, und geben Immobilien einfach an Kreditgeber ab. Andere versuchen, Bürogebäude in Wohnkomplexe umzuwandeln, obwohl dies teuer sein und Jahre dauern kann.
Die Anleger an der Wall Street scheinen zu glauben, dass der Büroflächensektor vor einem tiefen Einbruch steht. Die Aktien großer Vermieter und Entwickler werden nahe oder unter ihren Pandemie-Tiefs gehandelt und entwickeln sich deutlich schlechter als der breitere Aktienmarkt. Einige Anleihen, die durch Bürokredite besichert sind, zeigen Anzeichen von Stress.
Der Wert von US-Bürogebäuden könnte in den kommenden Jahren um 39 Prozent oder 454 Milliarden US-Dollar sinken, so eine aktuelle Studie von Wirtschaftsprofessoren an der Columbia und der New York University.
„Wir sehen viele Mieter, die ihre Mietverträge nicht erneuern, entweder vollständig auf Distanz gehen oder ihre Mietverträge erneuern, sich aber für weniger Fläche anmelden“, sagte Stijn Van Nieuwerburgh, einer der Autoren der Zeitung und Professor mit Spezialisierung auf Immobilien an der Columbia Wirtschaftsschule. „Das alles summiert sich.“
Ein kränklicher Bürosektor kann die Erholung von Städten behindern, die von den Arbeitsplätzen und Steuereinnahmen aus Gewerbegebäuden abhängen. Beispielsweise hat New York City in dem im Juni endenden Geschäftsjahr etwa 6,8 Milliarden US-Dollar an Grundsteuereinnahmen aus Bürotürmen oder etwa 9 Prozent seiner gesamten Steuereinnahmen eingenommen, verglichen mit 7,5 Milliarden US-Dollar im vorangegangenen Geschäftsjahr. Der Marktwert von Bürogebäuden in der Stadt fiel letztes Jahr um 28,6 Milliarden Dollar, der erste derartige Rückgang seit mindestens 2000, schätzte das Office of the State Comptroller.
Als Zeichen dafür, wie schnell der Markt mancherorts eingebrochen ist, geben Unternehmen Flächen auf, die sie erst Monate zuvor angemietet haben. Meta, die Muttergesellschaft von Facebook, hat kürzlich beschlossen, den gesamten Raum, für den sie sich etwa 10 Monate zuvor in einem Büroturm namens Sixth and Guadalupe in Austin, Texas, angemeldet hatten, unterzuvermieten. Meta muss immer noch die Miete auf 589.000 Quadratfuß teilen, aber seine Entscheidung, jemand anderen zu finden, der die Fläche bewohnt, könnte die Mieten in ganz Austin drücken, das bis vor kurzem als blühendes und wachsendes Technologiezentrum galt.
Der Kampf um die Besetzung leerer Büros ist ein nationales Phänomen.
Laut Avison Young, einem gewerblichen Immobiliendienstleistungsunternehmen, lag die Menge der in den Vereinigten Staaten in den drei Monaten bis September vermieteten Büroflächen fast ein Drittel unter dem Quartalsdurchschnitt der Jahre 2018 und 2019.
Eine neue Bürokultur
Die letzten zwei Jahre haben unsere Arbeitsweise grundlegend verändert.
- Eine lang erwartete Rückkehr: Viele Arbeitnehmer fürchteten, ins Büro zurückzukehren. Jetzt, da der Übergang weg von der Remote-Arbeit im Gange ist, ist die große Frage: Wie geht es weiter? Hier ist, was Times-Leser sagten.
- Gezeigte Emotionen: Führungskräfte möchten zunehmend, dass Mitarbeiter wissen, dass sie nicht nur leere Anzüge sind. Dazu teilen sie ihre Gefühle auf Twitter, in Memoiren und in Mitarbeitergesprächen.
- Leises Beenden:Dieser neue Ansatz zur Festlegung beruflicher Grenzen, der von TikTok populär gemacht wurde, könnte die Lösung für diejenigen sein, die nicht bereit sind, einen großen Ausstieg aus ihrem Job zu machen.
- Berufsbezeichnungen: „Teamleiter überall.“ „Vizepräsident für flexible Arbeit.“ Der Aufstieg der Fernarbeit ist neuen Positionen gewichen, deren dauerhafte Kraft noch getestet werden muss.
Laut Jones Lang LaSalle, einem gewerblichen Immobiliendienstleistungsunternehmen, liegt die Leerstandsquote von Büros im ganzen Land bei einem Rekordwert von 19,1 Prozent, wobei Chicago, Houston und San Francisco über 20 Prozent liegen. Darin enthalten ist die Rekordzahl von 185 Millionen Quadratfuß oder 3,85 Prozent der gesamten Bürofläche des Landes, die zur Untermiete zur Verfügung stehen. Weitere 104 Millionen Quadratfuß Bürofläche werden bis 2024 auf den Markt kommen, wenn neue Gebäude fertiggestellt werden, so Jones Lang LaSalle.
In gewisser Weise ist New York, der größte Büromarkt des Landes mit 540 Millionen Quadratfuß Fläche, besonders anfällig. Ältere Bürogebäude in der Stadt verlieren ihre besten Mieter an neue, gut ausgestattete Gebäude in Vierteln wie Hudson Yards auf Manhattans Far West Side, wodurch viele leere Büroflächen in Midtown und Downtown zurückbleiben.
„Die Verfügbarkeit in der Innenstadt ist mit 20,2 Prozent auf einem Rekordhoch“, sagte Franklin Wallach, Executive Managing Director bei der Maklerfirma Colliers. „Dies sind ältere Gebäude in den Schluchten der Wall Street, und wir sehen große Leerstände, nicht wegen eines einzelnen Mieters, sondern wegen Mieterwanderungen, die alle vorher treffen.“
Bürovermieter haben die Pandemie einigermaßen gesund überstanden, weil Firmenmieter mit langen Mietverträgen weiterhin Miete zahlten, auch wenn ihre Mitarbeiter nicht ins Büro kamen.
Doch die Vermieter, die auch in dunklen Tagen normalerweise sonnigen Optimismus zeigen, klingen jetzt vorsichtiger. Sie erkennen etwas widerwillig an, dass viele ihrer Firmenmieter an einer Form der Arbeit von zu Hause aus festhalten, und ihre Aufwärtsbewegung konzentriert sich hauptsächlich auf einen kleinen Teil des Marktes – neue Gebäude.
Dennoch glauben sie, dass die Nachfrage nach Büroflächen irgendwann zurückkehren wird. William C. Rudin, der Vorstandsvorsitzende von Rudin Management, einem New Yorker Entwickler und Vermieter, sagte, dass Unternehmen in früheren Abschwüngen Platz zurück gegeben hätten. Aber als sich die Wirtschaft verbesserte, änderten Unternehmenslenker oft ihre Meinung und sagten: „Oh mein Gott, wir haben nicht genug Platz. Wir müssen uns mehr Platz nehmen.“
Die Work-from-Home-Revolution ist nicht auf New York und San Francisco beschränkt. Selbst in Texas liegt die Anwesenheit im Büro deutlich unter dem Stand vor der Pandemie. Laut Daten von Kastle Systems, einem Unternehmen für Sicherheitskarten, liegt die wöchentliche Auslastung in Austin bei 62 Prozent, in Houston bei 57 Prozent und in Dallas bei 53 Prozent des Niveaus vor der Pandemie.
Viele Vermieter sagen, dass die Daten von Kastle die Anwesenheit in ihren Gebäuden nicht widerspiegeln. Kastle berichtet, dass die wöchentliche Besucherzahl im Großraum New York etwas weniger als 50 Prozent des Niveaus vor der Pandemie beträgt, aber Herr Rudin sagte, dass seine Türme im Laufe einer Woche im Durchschnitt zu etwa 65 Prozent gefüllt waren. Er fügte hinzu, dass die Auslastung in Gebäuden mit von Finanzdienstleistungsunternehmen gemieteten Räumen viel höher sei, von denen viele Mitarbeiter zurückbringen mussten.
Bürovermieter leihen sich Geld von Banken und auf Kreditmärkten, um ihre Gebäude zu erwerben und zu bauen. Bislang leisten die meisten von ihnen ihren Schuldendienst nach Angaben von Trepp. Aber bei gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapieren treten Anzeichen von Stress auf. Diese Anleihen werden durch Zahlungen für Bürokredite besichert und dann in Schichten aufgeteilt, wobei die oberste Schicht besser vor Ausfällen geschützt ist als die untere.
„Ich denke, es wird noch schwieriger“, sagte Gunter Seeger, Portfoliomanager bei Pinebridge Investments, das in Schulden investiert, die zur Finanzierung von Bürogebäuden verwendet werden. „Es passiert in Zeitlupe – man sieht es kommen, aber es entfaltet sich nicht schnell. Wir hinken mit.“
So schauen Investoren beispielsweise nervös auf Anleihen, die teilweise durch Mietzahlungen von Mietern von 300 North LaSalle, einem Gebäude der Irvine Company in Chicago, besichert sind. Die Boston Consulting Group und die Anwaltskanzlei Kirkland & Ellis besetzen etwas mehr als 60 Prozent des hoch aufragenden Gebäudes, und beide werden in ein paar Jahren ausziehen. Der Kurs einer der Anleihen, die ein mittelmäßiges Rating trägt – weder die oberste noch die untere – ist in diesem Jahr bisher um 22 Prozent eingebrochen, was eine Rendite von etwa 17 Prozent bedeutet.
Vertreter der Irvine Company und von Kirkland & Ellis lehnten eine Stellungnahme ab. Die Boston Consulting Group antwortete nicht auf Anfragen nach Kommentaren.
Williams & Connolly, eine Anwaltskanzlei, verlegte dieses Jahr ihren Hauptsitz von einem Gebäude in der Innenstadt von Washington in eine neue Entwicklung am Wharf. Hines, der Eigentümer des älteren Gebäudes, gegen das ein 10-Jahres-Darlehen in Höhe von 135 Mio.
Eine Sprecherin der Allianz lehnte eine Stellungnahme ab.
Ein leitender Angestellter von Hines, einer privaten Immobilieninvestmentfirma, sagte, dass sie das Gebäude seit mehr als 30 Jahren besitze und dass es eine rentable langfristige Investition gewesen sei. „Wir betreiben das Gebäude weiterhin und arbeiten mit dem Kreditgeber zusammen, um die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen“, sagte Chuck Watters, Senior Managing Director bei Hines, in einer Erklärung.
Vermieter stellen auch fest, dass einige ihrer Top-Mieter mit viel weniger Platz auskommen, wenn sie in neue Büros umziehen.
Im August unterzeichnete KPMG einen 20-Jahres-Vertrag zur Verlegung seines Hauptsitzes nach Two Manhattan West, einem Wolkenkratzer, der voraussichtlich nächstes Jahr am Rande der Hudson Yards eröffnet wird. KPMG, das ein hybrides Arbeitsmodell eingeführt hat, verlässt drei ältere Gebäude in Midtown und reduziert die angemietete Gesamtfläche um 40 Prozent.
„Wir glauben, dass eine hybride Zukunft für unser Unternehmen – eine Mischung aus vollständig remoten, hybriden und Vor-Ort-Teams – die Verbindungen zwischen aktuellen und potenziellen Mitarbeitern und Führungskräften vertiefen und uns einen Wettbewerbsvorteil auf dem Markt verschaffen wird“, sagte W. Scott Horne , ein KPMG-Sprecher.
Herr Rudin, dessen Unternehmen zwei der Gebäude gehören, aus denen KPMG umzieht, sagte: „Wir haben eine sehr gute Bindungsrate in unserem Portfolio, aber wir wissen auch, dass sich Dinge und Anforderungen ändern.“ Er fügte hinzu, dass seine Firma ihre älteren Gebäude verbessere und erfolgreich vermiete.
Unternehmen finden es möglicherweise schwierig, ihre Büroflächen stark zu verkleinern, wenn von den meisten Mitarbeitern erwartet wird, dass sie beispielsweise an drei Tagen in der Woche kommen. Aber Analysten sagen, dass Manager im Laufe der Zeit geschickter darin werden, Platz zu minimieren. Und Führungskräfte könnten versuchen, die Kosten zu senken, indem sie die Büroflächen noch weiter reduzieren, wenn sich die Wirtschaft stark verlangsamt oder in eine Rezession abgleitet.
Herr Van Nieuwerburgh, der Columbia-Professor, berechnet, dass New Yorker Büroflächen im Durchschnitt etwa 16.000 Dollar pro Jahr und Mitarbeiter kosten. „Das ist echtes Geld“, sagte er, „und Unternehmen werden versuchen, das zu sparen.“
Die New York Times
