Louise Angel Kiss und ihr Ehemann Charles lebten 40 Jahre lang in ihrem Haus auf zwei Ebenen mit vier Schlafzimmern in Bellevue, Washington, einem Vorort von Seattle. Ihre beiden Töchter waren vor langer Zeit weggezogen, und das Paar entschied, dass sie genug von der Treppe und dem Ärger und den Unterhaltskosten hatten. Wie viele ältere Hausbesitzer entschieden sie sich für eine Verkleinerung.
Im Jahr 2018 entschied sich das Paar für eine Einheit mit zwei Schlafzimmern in einer fortlaufenden Deva-Rentengemeinschaft im nahe gelegenen Issaquah, die bei Bedarf betreutes Wohnen und Krankenpflege anbieten würde.
„Wir hatten unsere Sicherheitsblase“, sagte Mrs. Kiss, 81, eine Reiseagentur. Mr. Kiss, 86, hat vor Jahren ein Textilreinigungsgeschäft verkauft.
Während des Prozesses entdeckte das Paar jedoch, was viele potenzielle Downsizer tun: mehr Ausgaben und Kopfschmerzen, als sie erwartet hatten.
Trotz des heißen Wohnungsmarktes in der Gegend von Seattle verkaufte sich ihr Haus nicht, bis sie 20.000 Dollar ausgaben, um die Popcorn-Decken zu entfernen und die Küche zu renovieren. Die Verzögerung, Geld aus dem Verkauf zu bekommen, zwang sie, einen Überbrückungskredit aufzunehmen, um die saftige Eintrittsgebühr der Gemeinde für ihre neue Wohnung zu teilen.
„Wir waren nicht glücklich, dass wir das alles durchmachen mussten“, sagte Mrs. Kiss. „Wenn ich jemandem raten würde, der seine Größe reduziert – gönnen Sie sich eine Pause, Sie haben alle Ihre Enten in einer Reihe und sind auf alle Eventualitäten vorbereitet.“
Wie die Kisses erlebten auch Dale und Marian Boyd eine Überraschung, als sie vor einem Jahr ihr Ranchhaus mit vier Schlafzimmern in Newnan, Georgia, zum Verkauf anboten. Das Paar verlangte einen Höchstbetrag und dachte, sie hätten Zeit, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen, bevor ihr Haus verkauft wird. Es war an einem Tag verkauft.
Zwei Wochen später lagerten sie einen Großteil ihrer Möbel ein und zogen in ein Mietshaus, wo sie neun Monate lang für 2.000 Dollar im Monat lebten. Inzwischen haben sie einen Vertrag für ein noch nicht gebautes Haus unterschrieben. Sie sind im Juli eingezogen.
„Wir wurden mit heruntergelassenen Hosen erwischt“, sagte Mr. Boyd, 75, der ein Klempnerunternehmen besitzt. „Wir hatten uns noch nicht entschieden, wo wir leben wollten.“
Machen Sie sich mit den Wohnkosten vertraut
Eine Möglichkeit, solche Überraschungen zu vermeiden, besteht darin, den Wohnungsmarkt gründlich zu prüfen, bevor Sie das „Zu verkaufen“-Schild aufstellen. Ältere Hausbesitzer sollten sich mit mehreren Immobilienmaklern und Gutachtern beraten, um sich ein realistisches Bild davon zu machen, was ihr Haus verkaufen könnte und was kleinere Häuser kosten könnten.
Dies ist gerade jetzt besonders wichtig. Obwohl sich die lokalen Märkte unterscheiden, können leere Nester, die hoffen, beim Verkauf des Familienhauses einen Mord zu machen, enttäuscht werden. Steigende Hypothekenzinsen und ein rückläufiger Aktienmarkt erschweren es jüngeren Haussuchenden mit Familien, sich die Anzahlung und die monatlichen Zahlungen für ein großes, teures Haus zu leisten, sagte Kari Haas, ein Immobilienmakler in Bellevue, der den Kisses beim Verkauf half Haus
Frau Haas sagte, dass viele ältere Hausbesitzer die Verkleinerung während der schlimmsten Zeit der Pandemie verzögert hätten und die Häuser nun auf dem Markt verweilten. Außerdem, sagte sie, seien die Verkaufspreise seit Anfang dieses Jahres gesunken, als die Hypothekenzinsen zu steigen begannen. Gleichzeitig, sagte sie, konkurrieren ältere Käufer mit jüngeren Käufern um günstigere, kleinere Häuser. „Es gibt nicht viele kleinere Wanderer und einstöckige Stadthäuser, in die man gehen kann“, sagte Frau Haas.
Neben der Bestimmung der Verkaufspreise könnten Hausbesitzer mögliche Einsparungen herausfinden, indem sie die erwarteten Ausgaben an einem neuen Ort mit denen an ihrem aktuellen Ort vergleichen, sagen Experten.
Ein häufig übersehener Posten für Verkäufer: Abschlusskosten, die laut der Immobilien-Website Zillow zwischen 8 und 10 Prozent des Verkaufspreises betragen könnten. Dazu gehört in der Regel eine Immobilienmaklerprovision von 6 Prozent, obwohl Verkäufer versuchen könnten, eine Reduzierung dieser Gebühr auszuhandeln. Umzugskosten und Home Staging, wie z. B. neue Farbe, Böden oder Umbau, werden sich ebenfalls auf die Gewinne auswirken.
Mike Robinson, ein Immobilienmakler in Peachtree City, Georgia, außerhalb von Atlanta, sagte, dass Käufer von Eigenheimen, die planten, in Eigentumswohnungen oder unabhängige Häuser in geplanten 55-plus-Altersgemeinschaften zu ziehen, auch monatliche Gebühren einplanen müssten. Diese Hausbesitzer-Vereinigungsgebühren teilen sich für Sicherheit, Grundstückspflege und Annehmlichkeiten wie Pools und Fitnessräume. Sie sind im Allgemeinen nicht steuerlich absetzbar und können zwischen 100 und mehr als 1.000 US-Dollar pro Monat liegen.
Käufer sollten sich währenddessen erkundigen, was die Gebühren abdecken. In einigen Gemeinden decken sie beispielsweise weder Rasenflächen noch Parkplätze ab.
Mr. Robinson, der Mr. Boyds Schwager ist und beim Verkauf seines Hauses geholfen hat, sagte auch, Rentner sollten sich die Steuern eines potenziellen Reiseziels genau ansehen. Die Bundesstaaten unterscheiden sich darin, wie sie das Ruhestandseinkommen besteuern, und die Grundsteuern unterscheiden sich je nach Ort. Selbst wenn Ihr neues Haus kleiner ist als Ihr altes, sinken Ihre Grundsteuern möglicherweise nicht, abhängig vom Wert des neuen Hauses und seinem Steuersatz.
„Wenn Sie in unserer Gegend 65 Jahre alt werden, könnten Sie eine beträchtliche Menge an Grundsteuern sparen“, sagte Robinson und verwies auf die einkommensabhängige teilweise Steuerbefreiung seines Landkreises für Senioren.
Wenn Ihr Haus im Laufe der Jahre erheblich an Wert gewonnen hat, könnten Kapitalertragssteuern die Bareinnahmen aus einem Verkauf schmälern. Hausbesitzer, die mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf ihr Haus besessen und dort gelebt haben, können Kapitalertragssteuer auf jeden Gewinn über 250.000 USD für Singles und 500.000 USD für gemeinsame Filer schulden. Witwen und Witwer haben möglicherweise Anspruch auf den Ausschluss von 500.000 US-Dollar, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod eines Ehepartners verkaufen und zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht wieder geheiratet haben.
Die langfristige Kapitalertragsteuer beträgt in der Regel null Prozent, 15 Prozent oder 20 Prozent, je nach Einkommen im Jahr der Veräußerung.
Samantha Kennedy, eine zertifizierte Finanzplanerin in Bellevue, sagte, sie habe einigen Kunden, die hochgeschätzte Häuser besaßen, geraten, einen Verkauf bis zum Jahr ihrer Pensionierung zu verschieben, wenn ihr Einkommen wahrscheinlich sinken würde. „Wenn Ihr Einkommen niedriger ist, haben Sie möglicherweise eine niedrigere Kapitalertragssteuer“, sagte sie.
Frau Kennedy sagte, dass Hausbesitzer, die eine große Wertschätzung für ihr Zuhause erlebt haben, ihre Aufzeichnungen über wichtige Verbesserungen im Laufe der Jahre sammeln sollten, wie z. B. Umbauten oder ein neues Dach. Verkäufer können den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren, indem sie diese Kosten zum ursprünglichen Kaufpreis des Hauses hinzurechnen.
Frau Kiss sagte, sie und ihr Mann hätten beim Verkauf ihres Hauses Kapitalertragssteuer gezahlt. Darüber hinaus hat das Geld, das sie durch den Verkauf über 500.000 US-Dollar verdient haben, ihre einkommensabhängigen monatlichen Medicare-Prämien für das Jahr in die Höhe getrieben. Und weil ihre Prämien von ihren Sozialversicherungsbeiträgen abgezogen werden, erhielten sie geringere monatliche Leistungen. „Das tat wirklich weh“, sagte sie.
Verbesserung des Cashflows
Viele Downsizer erwarten, ihre Renteneinkommensquelle zu verbessern, wenn ihr neues Zuhause weniger kostet als das, was ihr altes Haus verkauft. Niedrigere Nebenkosten, Versicherungen und Grundsteuern – sowie Anlagerenditen auf die Erlöse – können das Endergebnis ebenfalls verbessern. Obwohl ein zertifizierter Finanzplaner helfen kann, die Zahlen zu ermitteln, können Sie sich einen Eindruck von den Vorteilen verschaffen, indem Sie Ihre Daten in den Move-or-Stay-Put-Rechner des Center for Retirement Research am Boston College eingeben.
Sie können denselben Rechner verwenden, wenn Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses lieber mieten als kaufen möchten.
„Wenn Sie keine Instandhaltung des Hauses wünschen, kann das Mieten sinnvoll sein“, sagte Ms. Kennedy. Und weil die Schließungskosten hoch sein können, kann das Mieten auch eine gute Option für Downsizer sein, die erwarten, innerhalb einiger Jahre wieder umzuziehen, sagte sie.
Trotz ihrer unerwarteten Kosten verbesserten Louise und Charles Kiss ihren Cashflow, nachdem sie ihr Haus verkauft hatten. Mit dem Erlös aus dem Hausverkauf konnte das Paar das Überbrückungsdarlehen für die Eintrittsgebühr in einer Altersgemeinschaft namens Timber Ridge at Talus zurückzahlen und den Restbetrag, etwa 250.000 US-Dollar, in US-Staatsanleihen investieren. Sie decken die monatliche Gebühr und andere Ausgaben mit Zinsen auf diese Anleihen, Altersvorsorge, Sozialversicherungsleistungen, das Einkommen von Frau Kiss als Reisebüro und eine Rente, die sie als pensionierte Krankenschwester für das staatliche Gesundheitssystem erhält.
Das Paar hat neben Lebensmitteln, gelegentlichen Kreuzfahrten und Abendessen mit Freunden nur wenige zusätzliche Ausgaben. Die monatliche Gebühr der Gemeinschaft deckt Nebenkosten, Wartung, wöchentliche Wohnungsreinigung und viele Mahlzeiten und Annehmlichkeiten ab. Sie sind von zwei Autos auf eins umgestiegen und haben bei Versicherung, Benzin und Reparaturen gespart. Benötigen die Ehegatten gleichzeitig einen Transport, bietet die Seniorengemeinschaft einen kostenlosen Fahrdienst an.
Jenseits der Finanzen
Für die Kisses und die Boyds war der Lebensstil, den ihr neues Zuhause bieten würde, genauso wichtig wie finanzielle Erwägungen.
Rentner, die ihre Wohnfläche verkleinern möchten, sollten sorgfältig überlegen, welche Art von Leben sie führen möchten, sagte Andrew Carle, der leitende Ausbilder eines Graduiertenlehrplans für die Verwaltung von Seniorenwohnungen an der Georgetown University.
„Planen Sie es so, wie Sie viele Dinge im Leben planen“, sagte Mr. Carl. „Willst du in der Nähe der Enkelkinder sein? Gefällt Ihnen die Nachbarschaft, in der Sie sich befinden? Was sind deine Interessen und Hobbys?” Er sagte, dass Rentner auch ihre gesundheitlichen Bedürfnisse für die nächsten fünf oder zehn Jahre berücksichtigen sollten, bevor sie sich für einen neuen Platz entscheiden.
Die Boyds lebten in einer Golfgemeinde und zogen schließlich in ein kleineres Haus auf einem kleineren Grundstück in einer Gemeinde mit über 55 Einwohnern in derselben Stadt.
„Es war keine finanzielle Belastung“, sagte Mr. Boyd. „Wir waren über den Lebensstil hinaus gealtert, den wir in diesem Haus hatten.“ Sie zahlten extra für den Country Club der Gemeinde, den sie selten nutzten, und er wollte den Rasen auf seinem 0,2 Hektar großen Grundstück nicht mehr pflegen.
Die Boyds verkauften ihr Haus für etwa 500.000 US-Dollar und kauften das neue Haus für 450.000 US-Dollar mit Bargeld aus dem Verkaufserlös. Eine monatliche Gebühr von 300 $ deckt eine Rasenkur und den Zugang zu einem Clubhaus mit einem Fitnessraum, Tennisplätzen und einem Pool ab.
„Wir sind wegen des Standorts und des Lebensstils umgezogen, nicht wegen der Finanzen“, sagte er. „Wir wollten die Nähe zu unseren Kindern und unseren Freunden und der Nachbarschaft, in der wir viele Jahre gelebt haben.“ Ihr Sohn, ihre Tochter und fünf Enkelkinder leben in der Nähe.
Was die Küsse betrifft, war es von größter Bedeutung, einen Ort zu finden, der sich um zukünftige Gesundheitsprobleme kümmern könnte. So war die soziale Interaktion mit anderen Bewohnern, einschließlich der Schwester von Frau Kiss, die in dem Komplex lebt. Frau Kiss, die jetzt die soziale Vorsitzende für ihre Etage ist, organisierte kürzlich eine Sommergesellschaft auf der Terrasse mit Hamburgern, Eis und „dem ganzen Werk“.
„Am Anfang musste ich mich daran gewöhnen, dass der Ort so viel kleiner ist“, sagt sie. „Aber ich ging in die Lobby, in die Bibliothek oder in den Aufenthaltsraum und hörte mir einen Vortrag im Auditorium an, und mir ging es gut.“
Die New York Times
