Kalifornien kämpft gegen seine NIMBYs

Nach objektiven Maßstäben wird nichts, was in Woodside, Kalifornien, passiert, einen großen Unterschied für einen Staat machen, dessen Immobilienkrise durch einige der höchsten Mieten und Immobilienpreise des Landes gekennzeichnet ist und in dessen Straßen mehr als 100.000 Menschen leben. Die Stadt, eine wohlhabende Enklave des Silicon Valley, ist weniger als 12 Quadratmeilen groß und beherbergt etwa 5.000 der 40 Millionen Einwohner Kaliforniens.

Aber Anfang dieses Jahres, als die Regierung von Woodside eine merkwürdige Ankündigung machte, dass die Stadt zu einem Schutzgebiet für Berglöwen erklärt wurde – ein Schritt, der zufällig auch einen Weiler mit Multimillionen-Dollar-Häusern vor einem neuen Gesetz schützen würde, das Doppelhäuser auf der anderen Seite erlaubt Bundesstaat – die Antwort war ein Lehrbeispiel dafür, wie sich die kalifornische Politik verändert hat, da der Wohnungsbau zum Hauptanliegen der Wähler geworden ist.

Das Department of Housing and Community Development, Kaliforniens größte Wohnungsbaubehörde, sagte, es untersuche den Berglöwenplan. Der Generalstaatsanwalt folgte mit einem Schreiben (und einer Pressemitteilung, in der das Schreiben angekündigt wurde), in dem es heißt, das geplante Heiligtum sei illegal, und beschuldigte die Stadt, „absichtlich versucht zu haben, die Versorgung mit neuen Wohnmöglichkeiten zu unterbinden“.

Unterwegs stellten Gesetzgeber, Wohnungsbauverfechter und sogar die in Sacramento ansässige Mountain Lion Foundation den Umzug an den Pranger. Woodside kehrte seinen Kurs um, nachdem das Ministerium für Fisch und Wildtiere den Stadtbeamten mitgeteilt hatte, dass es unmöglich sei, die gesamte Stadt als Lebensraum für Pumas zu betrachten. Kurz darauf gab die Stadt bekannt, dass sie Anträge für Doppelhäuser entgegennimmt.

In den letzten sechs Jahren hat der kalifornische Gesetzgeber durch Boom, Bust und Pandemie jede Sitzung mit einem Blitz neuer Gesetze beendet, die darauf abzielen, Wohnraum reichlicher und erschwinglicher zu machen. Bundesweite Mietpreisbremse. Bewegungen, um Hinterhofeinheiten zu ermutigen. Eine Demontage der Regeln für die Zoneneinteilung von Einfamilienhäusern. Das Sperrfeuer setzte sich in der diesjährigen Sitzung fort, die am Mittwoch zu Ende ging, als der Gesetzgeber zwei Maßnahmen verabschiedete, die darauf abzielen, Einzelhandelszentren, Bürogebäude und Parkplätze in potenziell Millionen zukünftiger Wohneinheiten umzuwandeln – Schritte, die viele politische Beobachter dazu veranlassten, zu überdenken, was politisch möglich ist .

Die Gesetze erhielten bei jeder Unterzeichnung eine anständige Menge Fanfare, was eine Wende in der staatlichen Politik und den Prioritäten signalisierte. Bis vor kurzem hat sich jedoch niemand viel Mühe gegeben, sie durchzusetzen.

Das hat sich allmählich geändert, da Gouverneur Gavin Newsom aus praktischen und politischen Gründen zu einer zunehmend aggressiven Anstrengung übergegangen ist, um Gesetze durchzusetzen, die bereits in den Büchern stehen. Diese reichen von kleinen Stichen, wie die staatliche Behörde, die Anwohnern Briefe schickt, in denen sie ihnen mitteilen, dass sie die staatlichen Wohnungsvorschriften nicht einhalten, bis hin zu viel größeren Bemühungen, wie einer ersten Untersuchung ihrer Art über den notorisch komplexen Entwicklungsprozess von San Francisco .

In einigen Fällen arbeitet das Büro des Gouverneurs mit dem Generalstaatsanwalt zusammen, um Argumente gegen Orte einzuleiten, von denen sie glauben, dass sie gegen das Gesetz verstoßen. Rob Bonta, der kalifornische Generalstaatsanwalt, der zusammen mit Mr. Newsom dieses Jahr zur Wiederwahl kandidiert, sagte, er erwarte, dass dies nur noch intensiver werde.

„Wir fangen gerade erst an“, sagte er in einem Interview.

Die Richtlinie ist einfach: Gesetze, die gut genug sind, um sie zu unterzeichnen, sollten auch gut genug sein, um sie durchzusetzen. Aber es gibt auch politische Berechnungen, und sie beginnen mit einer harten Realität. Unabhängig davon, wie viele Gesetze der Staat verabschiedet, ist seine Immobilienkrise so tiefgreifend und vielfältig, dass es fast unmöglich sein wird, in einem bestimmten politischen Zyklus und wahrscheinlich nicht in Jahrzehnten echte Fortschritte zu zeigen.

Das ist ein harter Verkauf an Wähler, die schnelle Siege wollen. In Ermangelung eines Slam Dunks, auf den er in Kampagnenanzeigen hinweisen könnte, haben Mr. Newsom und andere das Gesetz lautstark angewandt.

Nehmen wir zum Beispiel das kürzliche Interview, in dem der Gouverneur dem San Francisco Chronicle sagte, dass „Nimbyismus den Staat zerstört“ (was sich auf die „nicht in meinem Hinterhof“-Haltung bezieht, die neue Wohnungen behindert). Oder der wahnsinnige Ansturm, Woodside zu verurteilen. Oder die „Housing Strike Force“, die Herr Bonta im November ankündigte.

„In den letzten 50 oder 60 Jahren haben die Städte kollektiv nicht die richtigen Entscheidungen zum Thema Wohnen getroffen“, sagte Jason Elliott, Senior Counselor von Mr. Newsom, der die Wohnungspolitik überwacht. „Das hat uns an einen Ort gebracht, an dem der Staat keine andere Wahl hat, als das Gesetz durchzusetzen.“

Kalifornien wird seit langem als Blick auf die Zukunft der Nation beschrieben, und im Fall des Wohnungsbaus, des Guten und des Schlechten, gilt dieser Rahmen seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs. Heute, da die steigenden Wohnkosten zu einem nationalen Problem geworden sind, haben die Gesetzgeber der Bundesstaaten im ganzen Land Kalifornien nachgeahmt, indem sie eine Vielzahl neuer Gesetze verabschiedet haben, die darauf abzielen, die Neuentwicklung zu beschleunigen und dichtere Wohnformen zu ermöglichen.

Die Biden-Administration hofft, diese Bemühungen mit einem „Housing Action Plan“ zu fördern, der unter anderem Zuschüsse als Zuckerbrot für Einheimische verwenden würde, die ihre Wohnungsgesetze liberalisieren.

Diese Reformen werden jedoch nicht viel ausmachen, wenn die Städte sie nie befolgen. Und obwohl das offensichtlich klingen mag, war die Verabschiedung von Gesetzen, die niemand befolgt, historisch der Beginn und das Ende der staatlichen Wohnungsbaupolitik. Das liegt daran, dass in Kalifornien und anderswo die meiste Macht darüber, wo und wie gebaut werden soll, traditionell den Einheimischen überlassen wurde, basierend auf der Theorie, dass die Landnutzung besser den Menschen überlassen werden sollte, die dem Problem am nächsten stehen.

„Die Rolle, die der Staat spielte, war, dass er die Städte hauptsächlich beriet, was zu tun ist, und Empfehlungen abgab“, sagte Ben Metcalf, Geschäftsführer des Terner Center for Housing Innovation an der University of California, Berkeley. Von 2016 bis 2019 leitete sie das kalifornische Department of Housing and Community Development.

Das Problem ist, dass Hauseigentümer und Mieter mit unterschiedlichen Einkommensniveaus häufig ablehnend gegenüber der Bebauung ihrer Nachbarschaft sind, insbesondere wenn sie dicht bebaut wird. Und lokale Beamte sind ihnen verpflichtet. Das Ergebnis ist, dass, obwohl Kalifornien seit Jahrzehnten verschiedene Wohnungsgesetze in seinen Büchern hat, die Städte sie als nachgiebig betrachten und der Staat sie aus Rücksicht auf die lokale Kontrolle selten in Frage gestellt hat.

„Seit Jahrzehnten gibt es ein Muster, bei dem Städte das staatliche Wohnungsgesetz offen ignorieren und der Staat halbherzig sagt: ‚Können Sie sich bitte an das Gesetz halten?’“, sagte Laura Foote, Geschäftsführerin von YIMBY Action, einer gemeinnützigen Organisation in der San Francisco Bay Area das den Bau von mehr Wohnungen im ganzen Land unterstützt. „Dann ignorieren die Städte sie und der Staat sagt: ‚Okay, wir kriegen dich beim nächsten Mal.'“

Bis 2017, als eine Reihe neuer Gesetze die Befugnisse des Ministeriums für Wohnungswesen und Gemeindeentwicklung erweiterten, war nicht einmal klar, ob es die Befugnis hatte, Städte zu bestrafen, die sich nicht an das staatliche Wohnungsbaudiktat hielten. Die Regierung von Herrn Newsom hat seitdem 4 Millionen US-Dollar verwendet, um eine neue „Rechenschaftspflicht und Durchsetzung“-Einheit für den Wohnungsbau einzurichten, um Städte zu untersuchen und die Gesetze umzusetzen, während der Gesetzgeber die lokalen Behörden an sich gerissen hat, indem er sie zwang, mehr und dichtere Wohnungen zu planen, und ihre Möglichkeiten zum Stoppen einschränkte es und schuf Maßnahmen, um ihnen die Landnutzungsleistung zu entziehen, wenn sie sich nicht daran halten.

„Dadurch können wir sicherstellen, dass diese Programme nicht nur schreiben“, sagte David Zisser, Leiter der neuen Enforcement-Einheit von HCD.

Da sich die Probleme mit bezahlbarem Wohnraum ausbreiten, könnte Kaliforniens Durchsetzungskick ein Hinweis auf einen zunehmend heftigen Kampf zwischen Städten und Bundesstaaten um Wohnraum sein. Es gibt auch einen Hinweis darauf, wie sich Mr. Newsom gegen politische Angriffe wegen Kaliforniens Wohnungs- und Obdachlosigkeitsproblemen verteidigen könnte, etwas, das so gut wie garantiert passieren wird, wenn er ein höheres Amt anstrebt. (Eine Kandidatur von Newsom für die Präsidentschaftskandidatur der Demokraten im Jahr 2024 ist derzeit Stoff für politische Gesellschaftsspiele, und trotz des Geschwätzes weisen der Gouverneur und alle in seinem Lager solche Ambitionen zurück.)

In dem Interview bemerkte Herr Elliott, der Wohnungsberater, dass der Vorteil des Gouverneurs bei der Durchsetzung strenger Wohnungsbaumaßnahmen darin besteht, dass er Stimmen aus dem ganzen Bundesstaat zieht, anstatt nur von lokal. Die Verwaltung kann in einem lokalen Streit die Hauptrolle spielen, ohne sich Sorgen machen zu müssen, ihre gesamte Wählerbasis vor den Kopf zu stoßen.

„Es ist politisch sehr logisch, dass ein einzelner Stadtrat oder ein einzelnes Mitglied eines Aufsichtsrats gegen ein einzelnes Projekt ist“, sagte er. „Ich denke, die Aufgabe des Staates besteht darin, das politische Kalkül so zu ändern, dass ‚Ja‘ anstelle von ‚Nein‘ zum Standard wird.“

Es gibt bereits einige, dass jahrelange staatliche Wohnungsrechnungen in Kombination mit steigenden Wählerzahlen begonnen haben, eine solche Verschiebung herbeizuführen. Als das State Housing Department im August seine Untersuchung in San Francisco einleitete, begrüßte London Breed, der Bürgermeister der Stadt, dies mit einem Tweet.

„Als ich 2018 kandidierte, war es eine Schwachstelle, eine kompromisslose Kandidatin für den Wohnungsbau zu sein“, sagte Buffy Wicks, ein Mitglied der Demokratischen Versammlung aus Oakland, die eines der beiden wichtigsten Wohnungsgesetze verfasst hat, die diese Woche vom Gesetzgeber verabschiedet wurden. „Jetzt ist es absolut eine Bereicherung. Ich stehe auf dem Boden der Versammlung auf und sage 10 Mal pro Woche: „Wir müssen mehr Wohnungen in unseren Gemeinden bauen, alle unsere Gemeinden brauchen mehr Wohnungen, wir brauchen einkommensschwache, mittlere Einkommen, Marktpreis. ‚ Das konnte man vor vier Jahren noch nicht bequem machen.

Städte scheinen bei näherer Betrachtung die neue Realität eines Staates aufgenommen zu haben. Letztes Jahr, nachdem der Gesetzgeber das Duplex-Gesetz verabschiedet hatte, reagierten Dutzende von Städten mit der Verabschiedung einer Reihe neuer Verordnungen, die die Einheiten nicht ausdrücklich verbieten, aber durch eine Reihe winziger Regeln versuchten, jeden davon abzuhalten, sie tatsächlich zu bauen.

Der Mountain Lion-Vorschlag von Woodside erregte die größte Aufmerksamkeit, war aber bei weitem nicht der einzige. Als Temple City im San Gabriel Valley in Los Angeles Regeln für die Umsetzung des Duplex-Gesetzes festlegte – Regeln, nach denen neue Einheiten einen großen Außenhof haben mussten , höchste Energieeffizienz, künftige Mieter daran hindern, vor Ort zu parken oder über Nacht Parkgenehmigungen auf der Straße zu erhalten – der Stadtrat war sich darüber im Klaren, was das Ziel war.

„Was wir hier versuchen, ist, die Auswirkungen dessen abzumildern, was wir für ein lächerliches staatliches Gesetz halten“, sagte Ratsmitglied Tom Chavez, kurz bevor der Rat einstimmig für die Verabschiedung der Maßnahme stimmte.

Bis April hatte das Ministerium für Wohnungswesen und Gemeindeentwicklung Temple City gewarnt, dass seine neue Verordnung wahrscheinlich gegen mindestens fünf staatliche Wohnungsgesetze verstößt. In einer E-Mail sagte Bryan Cook, der Stadtverwalter, dass er mit dem Staat zusammenarbeite und erwäge, die Reihenfolge zu ändern, nachdem seine Arbeit mit dem Staat abgeschlossen sei.