Die Inflation hat die Mieter hart getroffen. Was ist mit ihren Vermietern?

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Von allen Kategorien, die die Inflation in den letzten Monaten vorangetrieben haben, gehört die Miete zu den größten – und hartnäckigsten.

In Gebäuden mit mehr als 50 Einheiten wurden Mietern in Apartments mit einem Schlafzimmer neue Mietverträge ausgehändigt, die durchschnittlich etwa 17 Prozent mehr kosteten als im März 2020, so die CoStar Group, ein in Washington ansässiges Immobiliendatenunternehmen. Der Mietindikator des Arbeitsministeriums – der laufende Mietverträge umfasst, nicht nur Verlängerungen – ist im vergangenen Monat gegenüber dem August zuvor stetig auf 6,7 Prozent gestiegen.

Während also Mieter Mieterhöhungen absorbieren, die ihre Einkommensgewinne oft übersteigen, prägen Vermieter Geld? Es kommt auf den Vermieter an.

Öffentlich gehandelte Eigentümer weitläufiger Immobilienportfolios wie Invitation Homes haben in den letzten Quartalen einige ihrer besten Renditen erzielt. Ganz anders sieht es dagegen bei Neal Verma aus, dessen Unternehmen 6.000 Wohnungen im Großraum Houston verwaltet.

Anfang dieses Jahres experimentierte Verma damit, die Mieten ausreichend zu erhöhen, um die Kosten für steigende Löhne, Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung zu decken. Der Umsatz verdoppelte sich in den Immobilien, in denen er es versuchte, als die Leute in nahe gelegene Gebäude gingen.

„Es drückt unsere Margen“, sagte Mr. Verma. „Unsere Gewinne aus dem letzten Jahr sind verflogen und wir laufen bei einer Reihe von Immobilien an der Gewinnschwelle. Es gibt einige Leute, die denken, dass Vermieter Geld verdienen müssen. nein. Wir sind nur um 12 bis 14 Prozent gestiegen, und unsere Ausgaben sind um 30 Prozent gestiegen.“

Insgesamt wurde der heftige Anstieg der Mieten durch den Wunsch der Mieter nach mehr Platz und Standortflexibilität, die durch Telearbeit geschaffen wurden, vorangetrieben; steigende Zinssätze, die potenzielle Käufer vom Verkaufsmarkt ausgeschlossen haben; und Kostensteigerungen bei verspäteter Wartung. Aber der eine Faktor, den Vermieter am genauesten verfolgen, ist die Fähigkeit ihrer Kunden, höhere Mieten zu absorbieren.

Besser verdienende Mieter, die in neuere Gebäude mit mehr Annehmlichkeiten strömen, waren eher bereit, Mieterhöhungen zu akzeptieren. Mieter mit niedrigem Einkommen haben zwar ein schnelleres Lohnwachstum zu verzeichnen, haben aber die Hauptlast der höheren Preise für lebensnotwendige Güter wie Lebensmittel und Benzin getragen, und die Mieten in älteren Gebäuden steigen langsamer als in neueren, schöneren.

„Die Realität ist, dass die Mieten nur steigen können, wenn die Einkommen steigen“, sagte Jay Parsons, Chefökonom des Immobiliendatenunternehmens RealPage, und stellte fest, dass die Miete durchschnittlich 23 Prozent des monatlichen Einkommens in den von ihnen verfolgten Wohnungen ausmacht. „Wenn die Leute es sich nicht leisten können, kann man es nicht leasen.“

Auch die Geografie spielt eine Rolle. Selbst unter den größten Vermietern verzeichneten diejenigen mit einer Präsenz in Sun Belt-Städten wie Miami, Tampa, Nashville und Phoenix ein weitaus schnelleres Mietwachstum als in teuren Küstenmärkten wie San Francisco, wo die Mieten während der Pandemie-Sperren als Angestellte erheblich zurückgingen Arbeiter flohen in abgelegene Orte.

Häufig gestellte Fragen zur Inflation

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Was ist Inflation? Inflation ist ein Kaufkraftverlust im Laufe der Zeit, was bedeutet, dass Ihr Dollar morgen nicht so weit gehen wird wie heute. Sie wird in der Regel als jährliche Preisänderung für Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel, Möbel, Kleidung, Transportmittel und Spielzeug ausgedrückt.

Was verursacht Inflation? Dies kann das Ergebnis einer steigenden Verbrauchernachfrage sein. Die Inflation kann jedoch auch aufgrund von Entwicklungen steigen und fallen, die wenig mit wirtschaftlichen Bedingungen zu tun haben, wie z. B. begrenzte Ölförderung und Probleme in der Lieferkette.

Ist Inflation schlecht? Es kommt auf die Umstände an. Schnelle Preissteigerungen bedeuten Probleme, aber moderate Preissteigerungen können zu höheren Löhnen und Beschäftigungswachstum führen.

Wie wirkt sich die Inflation auf die Armen aus? Die Inflation kann für arme Haushalte besonders schwer zu verkraften sein, da sie einen größeren Teil ihres Budgets für lebensnotwendige Dinge wie Essen, Wohnen und Benzin ausgeben.

Kann Inflation den Aktienmarkt beeinflussen? Eine schnelle Inflation bedeutet normalerweise Probleme für Aktien. Finanzanlagen im Allgemeinen haben sich während Inflationsbooms in der Vergangenheit schlecht entwickelt, während Sachanlagen wie Häuser ihren Wert besser gehalten haben.

Mid-America Apartment Communities, ein börsennotierter Eigentümer von 101.000 Einheiten in Georgia, Texas, Florida und North Carolina, hat von all diesen Trends profitiert. Die neuen Mieter verdienen im Durchschnitt 91.319 US-Dollar und sind Mitte 30. In der ersten Jahreshälfte stiegen die neuen und verlängerten Mietverträge um 17,1 Prozent gegenüber ihren vorherigen Raten, was den größten Anstieg der Dividende je Aktie seit Jahrzehnten zur Folge hatte.

„Wir fühlen uns sehr wohl in Bezug auf die Möglichkeit für die Preisgestaltung in der Zukunft und glauben immer noch, dass es jetzt an der Zeit ist, die Rate gegenüber dem Volumen zu erhöhen“, sagte Tom Grimes, Chief Operating Officer des Unternehmens, und erklärte den Investoren bei einer vierteljährlichen Gewinnaufforderung, dass er lieber erhöhen würde Preise als Sorgen um den Umsatz, der niedrig bleibt. „Die Nachfrage ist gut, und unsere Priorität sind steigende Mieten.“

Es ist schwieriger, die Finanzen von Immobilienportfolios in Privatbesitz zu verfolgen, die relativ gesehen zwischen einigen hundert und einigen tausend Einheiten liegen können – mittelgroße Vermieter. Aber Interviews deuten darauf hin, dass steigende Ausgaben ihr Endergebnis stärker belastet haben, selbst wenn sie profitabel bleiben.

Nehmen Sie Swapnil Agarwal, dessen in Houston ansässiges Nitya Capital schnell auf 20.000 Einheiten gewachsen ist. Er sagt, dass Versicherungsprämien, Lohnkosten und Wartung seine Ausgaben in diesem Jahr von 5.500 US-Dollar in den letzten Jahren auf 7.000 US-Dollar pro Einheit gedrückt haben.

„Es ist ironisch, denn unsere Nettobetriebsmarge ist nicht gestiegen, sondern sogar gesunken“, sagte Herr Agarwal. Das Bild könnte sich verbessern, wenn er Mietverträge zu Marktpreisen verlängert. „Ja, das Mietwachstum ist da“, sagte er, „aber wegen der steigenden Kosten muss es noch eine Weile so bleiben.“

Viele mittelständische Vermieter sind auch im Erwerb, der Renovierung und dem Bau von Wohnungen tätig. Steigende Zinsen haben dies erheblich erschwert.

Steve Schwat ist Direktor bei UIP Asset Management, das ein Portfolio von Gebäuden in Washington besitzt, einem Markt, der gegenüber Wirtschaftszyklen widerstandsfähig war, aber nach den frühen Tagen der Pandemie kein übermäßiges Mietwachstum verzeichnete. Die Kosten für Finanzierung und Bau machen für ihn die Vorteile hoher Vermietungsquoten und steigender Mieten zunichte.

„Ich denke, dieses inflationäre Umfeld ist für Vermieter eher negativ als positiv“, sagte Herr Schwat. „Die meisten Vermieter würden Ihnen sagen: ‚Mir hat 2021 wirklich gut gefallen.‘ die Dinge kamen zurück, die Zinsen waren niedrig, die Dinge schienen relativ einfach zu laufen; 2022 ist eine Schlampe.“

Für Unternehmen, die in noch kleinerem Umfang tätig sind, können Kostensteigerungen die Vermieter zumindest vorübergehend in die roten Zahlen treiben.

Zu Beginn der Pandemie gaben viele kleine Vermieter ihren Mietern eine Mietpause. Einige verschieben unnötige Reparaturen und reduzieren ihre Ausgaben. Laut einer Analyse von JPMorgan Chase über die Girokonten seiner Kunden bestand der Nettoeffekt darin, dass ihre Kontostände ungefähr gleich blieben.

Eine unbesetzte Mietwohnung in Glens Falls, NY Anerkennung… Richard Beaven für die New York Times

Aber diese Kosten gingen nicht weg. Die Reparatur von Geräten und die Modernisierung von Heizungs- und Klimaanlagen mussten nur warten, bis die Einnahmen wieder flossen und die Gesundheitsbedenken nachließen, was die Mieter weniger besorgt darüber machte, Auftragnehmer in ihren Häusern zu haben.

In jüngerer Zeit fordern kleinere Vermieter unterdurchschnittliche Mieterhöhungen. Inflationsbereinigt haben die an private Vermieter gezahlten Mieteinnahmen immer noch nicht das Niveau vor der Pandemie erreicht. Laut der Analyse des Urban Institute von Daten, die im April von einer Online-Immobilienverwaltungsplattform gesammelt wurden, plante fast ein Viertel derjenigen mit mehr als 10 Einheiten, die Miete um mehr als 10 Prozent zu erhöhen, während fast die Hälfte der Vermieter mit nur einer Einheit dies vorhatte. überhaupt nicht planen, die Mieten zu erhöhen. Das kann sich auch finanziell lohnen: Einen neuen Mieter zu finden, wenn jemand auszieht, ist viel teurer, wenn es um die gesamten Mieteinnahmen geht.

„Es ist nicht alles guter Wille – sie haben andere Anreize als die größeren Akteure“, sagte Jung Hyun Choi, leitender wissenschaftlicher Mitarbeiter am Urban Institute, einer Forschungsorganisation.

Allison Drescher, die Präsidentin eines Verbands, der unabhängige Vermieter in Boston vertritt und auch ein Wohnungsportfolio verwaltet, befragte letzte Woche 29 Mitglieder ihres Netzwerks und stellte fest, dass eine Mehrheit die Mieten in ihren Immobilien seit der Pandemie im Durchschnitt nicht erhöht hatte. Von den Dritten, die dies getan hatten, hatte keiner mehr als 10 Prozent getan.

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Aber nach dem kalten Winter könnte sich das angesichts der explodierenden Heizölkosten ändern. „Bei einem so dramatischen Kostenanstieg müssen die Vermieter entweder die Kosten für Heizung oder Warmwasser an die Mieter weitergeben oder ihre Miete erhöhen oder ihr Eigentum verkaufen“, sagte Frau Drescher.

Eine weitere Trennlinie: Vermieter, die sich auf Wohnungen mit niedrigem Einkommen konzentrierten, kassierten weniger Miete von Menschen, die während der Pandemie ihren Arbeitsplatz verloren, und holten nicht immer alle ihre Verluste durch das Notmiethilfeprogramm des Bundes wieder ein.

Ryan Vienneau hat einen genauen Blick auf dieses Marktsegment. Er und seine Frau besitzen 11 Apartments in und um Saratoga Springs, NY, und verwalten 300 weitere Einheiten. Für ihre Kunden bedeutet ein Miethilfefall monatelang keine Einnahmen und manchmal nur eine Teilrückerstattung, wenn überhaupt.

„Es war wirklich wie Roulette“, sagte Herr Vienna. „Wenn Sie zufällig einen Mieter in einer funktionierenden Branche hatten, ging es Ihnen wahrscheinlich gut. Aber wenn Sie zufällig eine Maisonette haben, die Ihr einziger Ruhestand ist, und es passiert einfach so, dass beide Mieter Kellnerinnen waren, haben Sie absolut nichts.“

In den von ihm verwalteten Immobilien bearbeitet er 10 Räumungsfälle, von denen sechs Mietunterstützung betreffen, die stundenlange Personalzeit und die Hilfe eines Anwalts erfordern. Mit einer Reihe von Mieterschutzmaßnahmen, die New York im Jahr 2019 erlassen hat, würde Herr Vienneau angesichts des erhöhten Risikos von Einkommensverlusten nicht empfehlen, vor Ort in Immobilien zu investieren.

„Wir sind in New York, und meine Frau und ich sagen jeden Tag: ‚Alles in unserem Leben wäre so viel besser, wenn wir einen anderen Staat gefunden hätten’“, sagte Herr Vienna.

Trotzdem scheinen viele Kleinvermieter den Aufwand immer noch wert zu sein. In einer Juli-Umfrage der Immobilienverwaltungsplattform Avail planten nur 8 Prozent, ihre Einheiten zu verkaufen, halb so viele wie noch im Vorjahr.

Über alle Vermietergrößen hinweg scheint eines sicher: Die Mieten werden nicht mehr lange in diesem Tempo steigen. Während der Verbraucherpreisindex des Handelsministeriums voraussichtlich bis Anfang 2023 weiter steigen wird, haben sich die Mieterhöhungen bei Neuvermietungen erheblich verlangsamt.

Das bedeutet jedoch nicht, dass die Mieten auch nur annähernd auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren werden. Abgesehen von lokalen Bemühungen zur Ausweitung der Mietpreiskontrollmaßnahmen dürften kurzfristig nur eine schwere Rezession und steigende Arbeitslosigkeit zu einem spürbaren Rückgang führen.

Langfristig ist der wichtigste Faktor, ob Bauherren mit der Nachfrage Schritt halten können.

„Ob unsere Kosten auf null gehen oder unsere Kosten sich verdoppeln, es könnte einige Auswirkungen haben“, sagte Herr Vienna. „Aber für die meisten Menschen ist es eine 100-prozentige Versorgung. Das treibt die Mieten. Wenn 10 weitere ähnliche leerstehende Einheiten verfügbar sind, werden alle unsere Mieten sinken.“

Die New York Times

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