Was ist mit dem Starter-Haus passiert?
Das amerikanische Starthaus war ein Bungalow, ein Schrotflintenhaus, ein Reihenhaus. Anerkennung… Kongressbibliothek
Noch in den 1990er Jahren, als Jason Nageli anfing, baute die Wohnungsbaubranche noch das, was Immobilienanzeigen fröhlich als „Starter Home“ bezeichnen würden. In der Gegend von Denver verkaufte er neu gebaute zweistöckige Häuser mit drei Schlafzimmern auf 1.400 Quadratfuß oder weniger.
Der Preis: 99.000 bis 125.000 US-Dollar oder etwa 200.000 US-Dollar in heutigen Dollars.
Dieses Haus wäre heute sehr gefragt. Aber nur wenige Bauherren bauen so etwas noch. Und Sie könnten diese Häuser in der Gegend von Denver, die vor 25 Jahren gebaut wurden, auch heute nicht zu einem Einstiegspreis kaufen. Sie gehen für eine halbe Million Dollar.
Das Verschwinden solcher bezahlbarer Wohnungen steht im Mittelpunkt der amerikanischen Wohnungskrise. Die Nation leidet unter einer zunehmenden Wohnungsnot. Aber genauer gesagt, es gibt nicht genug von diesen Wohnungen: kleine, schnörkellose Häuser, die einer Familie, die neu auf dem Land ist, oder einem jungen Paar mit Studienschulden einen Halt geben würden, um Eigenkapital aufzubauen.
Das erschwingliche Ende des Marktes wurde von allen Seiten unter Druck gesetzt. Die Grundstückskosten sind in boomenden Teilen des Landes stark gestiegen. Baumaterialien und staatliche Abgaben sind teurer geworden. Und Gemeinden im ganzen Land schreiben heute viel mehr vor als vor Jahrzehnten, wie Wohnungen aussehen und wie groß sie sein müssen. Einige verbieten Vinylverkleidungen. Andere erfordern Garagen für zwei Autos. Fast alle machen es schwierig, die Art von Haus zu bauen, das heute für 200.000 Dollar verkauft werden könnte.
„Es ist einfach so geworden, dass man diese Zahl nicht mehr erreichen kann“, sagte Herr Nageli, jetzt Betriebsleiter des Bauunternehmens Holmes Homes in Utah.
Bundesweit ist das kleine Einfamilienhaus aus dem Neubau so gut wie verschwunden. Nur etwa 8 Prozent der neuen Einfamilienhäuser sind heute 1.400 Quadratfuß oder weniger groß. In den 1940er Jahren waren laut CoreLogic fast 70 Prozent der neuen Häuser so klein.
Im Laufe der Jahre gab es diese Starterhäuser in allen Arten: Hütten für Fabrikarbeiter, Schrotflintenhäuser, Bungalows, Wanderer, Split-Level-Häuser, Reihenhäuser mit zwei Schlafzimmern. Auch amerikanische Familien fanden ihren Anfang in gemauerten Reihenhäusern, gemütlichen Doppelhäusern und Dreideckern.
Aber die Wirtschaftlichkeit des Wohnungsmarktes – und die lokalen Regeln, die ihn prägen – haben heute diktiert, dass viele kleine Häuser durch McMansions ersetzt werden oder dass ihre Bewohner mit mittlerem Einkommen durch wohlhabendere ersetzt werden. (Ein kleines Levittown-Haus von 1948 auf Long Island, das prototypische Vorstadt-Starterhaus der Nachkriegszeit, wird jetzt mit ein paar Updates für 550.000 US-Dollar verkauft.)
An der Wurzel liegt das mathematische Problem, ein kostengünstiges Haus auf immer teurer werdendem Land zu errichten – oder zu behalten.
„Als wir vor etwa 20 Jahren anfingen, konnten wir Grundstücke für 10.000 bis 15.000 US-Dollar kaufen und ein Haus für unter 100.000 US-Dollar bauen“, sagte Mary Lawler, Leiterin der Avenue Community Development Corporation in Houston, einem gemeinnützigen Bauträger. „Es war eine ganz andere Welt als wir heute sind.“
In Portland, Oregon, kann ein Grundstück 100.000 Dollar kosten. Genehmigungen fügen 40.000 bis 50.000 US-Dollar hinzu. Das Entfernen eines Tannenbaums mit einem Durchmesser von 36 Zoll kostet weitere 16.000 US-Dollar an Gebühren.
„Sie haben mich im Grunde aus der Ferne von allem ferngehalten, was erschwinglich ist“, sagte Justin Wood, der Eigentümer von Fish Construction NW.
In Savannah, Georgia, begann Jerry Konter 1977 mit dem Bau von 1.350 Quadratmeter großen Häusern mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern für 36.500 US-Dollar. Aber er wechselte in die gehobene Klasse, als Kosten und Designvorgaben ihn dorthin drängten.
„Es ist nicht so, dass ich keine Einsteigerhäuser bauen möchte“, sagte Mr. Konter, der Vorsitzende der National Association of Home Builders. „Es ist so, dass ich keine produzieren kann, mit der ich einen Gewinn erzielen und an diesen potenziellen Käufer verkaufen kann.“
Diese Realität kollidiert mit der Demografie. Der typische amerikanische Haushalt ist seit Jahrzehnten kleiner geworden, auch wenn das typische Zuhause größer geworden ist. Die Verkleinerung der Babyboomer und jungen Erwachsenen, die Kinder aufschieben, treibt die Nachfrage nach kleineren Häusern voran. Dies gilt auch für immer vielfältigere junge Käufer, die mehr Schulden und weniger Zugang zum Familienvermögen haben.
Diese Veränderungen können Gemeinden, Bauherren und Käufer dazu zwingen, zu überdenken, wie ein Starterhaus aussieht. Wo selbst kleine Einfamilienhäuser für viele unerreichbar sind, könnte die Antwort eine Eigentumswohnung sein.
Heute gibt es in einigen Teilen des Landes kaum etwas auf dem Markt für unter 300.000 Dollar, das dem amerikanischen Starterhaus der letzten 70 Jahre ähnelt. In Raleigh, NC, wurden an diesem Wochenende 17 solcher Einfamilienhäuser mit mindestens zwei Schlafzimmern zum Verkauf angeboten. Auf der anderen Seite der U-Bahn von Denver waren es sechs; um Salt Lake City, drei.
In Houston fuhr Felecia Ellis in den Mittagspausen von einer Zahnklinik herum und suchte nach einem solchen Zuhause im Bereich von 200.000 bis 250.000 US-Dollar.
„Wenn ich durch eine Nachbarschaft fahre, denke ich: ‚Oh mein Gott, das ist ein wunderschönes Zuhause, ich weiß, dass ich es mir leisten kann’“, sagte Frau Ellis. Dann zückt sie ihr Telefon im hoffnungsvollen Ritual des Erstkäufers. Die Antwort in der Liste ist meistens, dass sie es sich tatsächlich nicht leisten kann.
„Und ich sage: ‚Du machst wohl Witze’“, sagte sie. „‚Dieses Haus kostet 425.000 Dollar.’“
„Es ist flexibel, es ist formbar“
Das Starterhaus hat immer viel Arbeit geleistet. Es schafft Gerechtigkeit, schafft Stabilität, bietet Schutz vor Vermietern und Inflation. Es war ein Inkubator für kleine Unternehmen und Gemeinschaftseinrichtungen wie Day Deva-Zentren. Und in einer früheren Form und Zeit war es anpassungsfähiger. Fügen Sie einfach ein Badezimmer hinzu, wenn die Inneninstallationen ankamen, eine zweite Einheit, um Mieteinnahmen zu sammeln, eine Garage, bevor Autos üblich wurden.
„Es ist flexibel, formbar und ermöglicht Verbesserungen, Investitionen und Veränderungen im Laufe der Zeit“, sagte Marta Gutman, Dekanin der Spitzer School of Architecture des City College of New York.
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts nutzten Kommunen effektiv alle Arten von Modellen, um erschwingliche Wohnungen für Einsteiger zu finden. Aber die Ankunft des Autos ermöglichte es den Menschen, weiter hinaus zu ziehen, und neue Planungsideen erklärten, was dort gebaut werden sollte.
„Das erlaubte uns zu sagen: ‚Vergessen Sie all diese anderen Typologien – ein Starterhaus wird ein Einfamilienhaus mit zwei Schlafzimmern auf einem 7.500 Quadratmeter großen Grundstück sein’“, sagte Nolan Gray, Forschungsdirektor bei California YIMBY, as im Gegensatz zu NIMBY.
Kleine Häuser, früher allgegenwärtig, werden heute nur noch selten gebaut. Anerkennung… Kongressbibliothek
Lange Zeit funktionierte dieses Vorstadtmodell, wenn auch zunächst nur für weiße Familien. Aber die Wirtschaft und die Politik veränderten sich, als sich das Land in einer angemessenen Fahrdistanz von der Innenstadt füllte.
Grundstücke wurden teurer. Aber die Gemeinden reagierten nicht, indem sie kleinere Teile davon bewohnten. Sie taten im Großen und Ganzen das Gegenteil, indem sie Regeln verschärften, die sicherstellten, dass Bauherren keine kleineren, erschwinglicheren Häuser bauen konnten. Sie verlangten teurere Materialien und Mindesthausgrößen. Sie wollten architektonische Schnörkel, keine flachen Fassaden.
„Die lokalen Gemeinschaften sind in den letzten 30 bis 40 Jahren wirklich gut darin geworden – viel besser als früher“, sagte Joseph Gyourko, Professor an der Wharton School of Business, über Regeln, die die Entwicklung einschränken, die Nachbarn nicht mögen .
Diese Mischung aus guten Absichten (Energieeffizienz, Baumschutz) und ausgrenzenden Absichten (ästhetischer Auftrag, Mindestgrundstücksgrößen) hat die Baukosten zusätzlich zu den steigenden Grundstückspreisen in die Höhe getrieben. Die Städte haben auch einen größeren Teil der Last für die Finanzierung öffentlicher Infrastrukturen wie Parks und Abwassersysteme von den Steuerzahlern auf die Bauherren verlagert.
Das Ergebnis heute ist, dass ein Bauunternehmer, der nur ein Haus auf einem teuren Grundstück errichten kann, ein großes, teures bauen wird.
Ein weiteres Ergebnis ist, dass erschwinglichere Häuser, die vor Jahrzehnten gebaut wurden, weniger wahrscheinlich so bleiben werden. Ein kleines Haus, das jetzt auf einem Grundstück im Wert von 500.000 Dollar steht, wird vor allem als Abriss sinnvoll sein. Eine Familie, die 150.000 US-Dollar pro Jahr verdient, wird mit einer Familie konkurrieren, die 60.000 US-Dollar verdient, wenn es so wenige Einsteigerhäuser zu kaufen gibt.
„Sie haben immer noch das Starterhaus“, sagte Ed Pinto, Direktor des AEI Housing Center, und zeigte auf das teure Santa Clara County, Kalifornien. „Sie haben immer noch den 1.200 Quadratmeter großen Rambler von 1954.“
Es wird jetzt für 1,4 Millionen Dollar verkauft.
Die Starterhäuser von gestern sind oft die 500.000-Dollar-Angebote von heute. Anerkennung… Kongressbibliothek
Oder nehmen Sie die Bungalows aus den frühen 1900er Jahren im Stadtteil Greater Heights in Houston. Viele waren in den 1990er Jahren billige Mietwohnungen mit Maschendrahtzäunen und düsteren Teppichböden.
„Als Sie den Maschendrahtzaun entfernt, den Teppich zurückgezogen und die Wände wieder weiß gestrichen haben, sind dies charmante Häuser, die wir heute für 600.000 bis 800.000 US-Dollar verkaufen“, sagte Bill Baldwin, ein lokaler Makler und Stadtplanungskommissar.
Houston hat relativ lockere Landnutzungsbeschränkungen, und reduzierte Mindestgrundstücksgrößen haben einen Reihenhausboom ermöglicht. Aber es ist auch nicht immun gegen steigende Kosten.
Ein letztes Ergebnis dieser Kräfte ist, dass Investoren, die während der Pandemie auf den Wohnungsmarkt geströmt sind, auch von Einsteigerhäusern angezogen werden. Diese Häuser sind als Mietobjekte zuverlässiger als High-End-Häuser. Sie können schließlich die Mieter beherbergen, die es sich nicht leisten können, sie zu kaufen.
Aufbau einer Abhängigkeit über Jahrzehnte
Der einfachste Weg, Einsteigerwohnungen auf immer teurer werdendem Land zu errichten, besteht darin, viel davon zu bauen – zwei, drei, vier oder mehr Einheiten auf Grundstücken zu errichten, die jahrzehntelang für ein Haus reserviert waren.
Das Ergebnis würde eher wie vor einem Jahrhundert gebaute Wohnungen aussehen, mit mehr Doppelhäusern, mehr Reihenhäusern, mehr Hausbesitzern, die ihre eigenen Mieteinheiten hinzufügen.
„Wir müssen unsere Kultur weg von dieser Abhängigkeit von freistehenden Einfamilienhäusern verlagern und denken, dass dies die einzige Lösung ist“, sagte Daniel Parolek, Architekt und Autor eines Buches über „Missing Middle“-Wohnungen.
Mr. Parolek arbeitete mit Holmes Homes, einem Bauunternehmen aus Utah, zusammen, um ein Modell außerhalb von Salt Lake City zu entwerfen. Sie drehten das typischere Reihenhaus auf die Seite und befestigten kleine zweistöckige Häuser entlang eines intimen Fußgängerwegs. Die Häuser kamen erstmals 2015 für etwa 200.000 Dollar auf den Markt.
„Es war ein Homerun, sobald wir sie gebaut haben“, sagte Herr Nageli. Aber auch seitdem sind die Kosten gestiegen. Und der Erbauer hat das Konzept nicht anderswo wiederholt, weil die meisten Gemeinden es nicht zulassen würden.
Das Starterhaus der Zukunft mag eher wie das Starterhaus historisch aussehen. Anerkennung… Kongressbibliothek
Aus der Sicht eines Bauherrn gibt es nichts besonders Vorzuziehendes an höherwertigen Häusern. Ihre Gewinnspannen sind im Allgemeinen nicht höher. Sie fordern mehr Anpassung. Sie sind riskanter, wirtschaftliche Ausfallzeiten einzubauen. Einsteigerwohnungen hingegen sind stets stark nachgefragt.
Wenn mehr Gemeinden dies zulassen würden, würden die Bauherren zu diesem Ende des Marktes zurückkehren, sagte Herr Nageli.
„Wir würden darin aufblühen“, sagte er.
In Portland, wo Mr. Wood lange versucht hat, Einfamilienhäuser der Einstiegsklasse zu bauen, erlauben Zonenreformen jetzt mehrere Einheiten auf früheren Einfamiliengrundstücken. Heute bemüht sich Wood um Genehmigungen für seine ersten Triplex- und Fourplex-Wohnungen.
„Im Jahr 2022 haben wir mit unseren letzten Einfamilienhäusern in Portland begonnen“, sagte er. „Ich glaube nicht, dass wir das jemals wieder tun werden.“
Weitere Arbeiten von Grey Beltran.
Die New York Times