Penn Station Plan setzt auf die Zukunft der Büroarbeit

Um Midtown Manhattan neu zu gestalten, treiben Gouverneurin Kathy Hochul und Beamte des Staates New York eines der größten Immobilienentwicklungsprojekte in der amerikanischen Geschichte voran: 10 Türme, hauptsächlich Büros, rund um die Penn Station, das verkehrsreichste Transitzentrum des Landes.

Die Gebäude würden zur Renovierung der trostlosen U-Bahnstation beitragen, der Grund, warum Beamte gesagt haben, dass sie die Ergänzungen der Skyline suchen. Aber der Plan schreitet voran, während der Büromarkt von großer Unsicherheit erfasst wird: Viele Unternehmen versuchen, ihren Immobilien-Fußabdruck zu reduzieren, da die Arbeitnehmer weiterhin von zu Hause aus einstempeln.

Ein Hinweis auf den Erfolg des Projekts könnte zwei Blocks weiter westlich im Viertel Hudson Yards liegen. Die Entwicklung dort hat die Erwartungen drei Jahre nach der Eröffnung einer Reihe von Neubauten – darunter Bürotürme, Einzelhandels- und Wohngebäude – mit großen Ambitionen nicht erfüllt. Große Büromieter dort verkleinern sich inmitten der hartnäckigen Popularität von Fernarbeit, und ein Viertel der Ultraluxus-Eigentumswohnungen bleibt unverkauft.

Die Wirtschaft von New York City hat sich drastisch verändert, seit Regierungsbeamte und Entwickler vor über einem Jahrzehnt erstmals Pläne für das Gebiet Hudson Yards angekündigt haben, und sie hat sich während der Pandemie noch weiter verändert. Große Unternehmen, die in die Nachbarschaft gezogen sind, darunter WarnerMedia, JPMorgan Chase und IHS Markit, versuchen nun, Stockwerke mit ungenutzten Büroflächen zu entladen.

Mit dem Penn Station-Projekt verdoppelt Frau Hochul jedoch ihre vermächtnisdefinierende Wette, dass Angestellte schließlich nach Midtown zurückkehren werden und dass Unternehmen nach wie vor hungrig nach Büroflächen sein werden.

Frau Hochul hat sich für die starke Rolle des Staates in dem Projekt ausgesprochen, bei dem er die Zonenvorschriften von New York City überschritten hat, um den Entwicklern der Standorte – von denen die meisten einem Unternehmen, dem Vornado Realty Trust, gehören – zu erlauben, höher und größer zu bauen als sie es sonst hätten tun können. Bürgermeister Eric Adams kündigte seine Unterstützung für das Projekt an, nachdem der Staat klargestellt hatte, dass die Stadt keine Grundsteuereinnahmen verlieren würde. Es wird auch nicht viel gewinnen.

Booster des Penn Station-Plans stellen oft die Reparaturen an der Station, die schätzungsweise 7 Milliarden US-Dollar kosten und bis 2027 abgeschlossen sein sollen, als Herzstück des Projekts dar. Der Plan würde höhere Decken und neue Eingänge zum Bahnhof hinzufügen, aber keine zusätzlichen Gleise oder Bahnsteige. Die größte Auswirkung des Plans wären jedoch die neuen Gebäude, deren Fertigstellung voraussichtlich zwei bedeutende Jahrzehnte dauern wird und die den Abriss zahlreicher Grundstücke in mehreren Blöcken erfordern, darunter eine 150 Jahre alte römisch-katholische Kirche.

Für seine Unterstützer ist das Penn-Station-Projekt eine nachdrückliche Bestätigung der Zukunft von New York City und ein überfälliger Schock für eine triste Gegend von Manhattan. Sie sagen, dass die allgemein unbeliebte Station dringend renoviert werden muss und dass es sinnvoll ist, Türme um sie herum zu bauen.

„Wir brauchen eine Penn Station mit mehr Kapazität, die einheitlicher und sicherer ist und die Region wie Grand Central bedienen kann“, sagte Brian Fritsch, Kommunikationsdirektor der Regional Plan Association, einer Forschungs- und Interessenvertretung.

Kritiker warnen jedoch davor, dass die Entwicklung zu einem weiteren Hudson Yards werden könnte, einem Luxusviertel, das durch Steuererleichterungen unterstützt wird, die größtenteils einem einzelnen Entwickler zugute kamen und unklugerweise von Büros voller Arbeiter und einem endlosen Angebot an wohlhabenden Käufern für Hochhaus-Eigentumswohnungen abhängig waren. New York wird vielleicht nie mehr dieselbe Stadt sein wie vor der Pandemie, warnen diese Kritiker.

Nahezu 37 Prozent aller Büroflächen im Viertel Hudson Yards stehen zur Vermietung zur Verfügung, die höchste Rate in Midtown, so die Immobilienfirma Avison Young, eine Zahl, die kürzlich durch die Eröffnung neuer Geschäftsgebäude und Unternehmen, die versuchen, andere zu finden, in die Höhe getrieben wurde Mieter ihre Stockwerke übernehmen. Mehr als die Hälfte aller Bürogebäude in Manhattan, etwa sieben Millionen Quadratfuß, befinden sich dort im Bau.

„Mieter ziehen von Gebäude zu Gebäude, und wenn es aufgrund des Phänomens der Fernarbeit, das hier bleiben wird, zu wenig Wachstum gibt, wird es Vermieter geben, die mit leeren Büros dastehen“, sagte Ruth Colp-Haber, eine gewerbliche Immobilienberaterin Makler

Bis 2044, wenn der letzte Sanierungsturm der Penn Station fertiggestellt sein soll, werden das Projekt und die Hudson Yards fast einen zusammenhängenden Korridor aus glänzenden Glas- und Stahltürmen bilden. Zwischen der 30. und 34. Straße werden sich einige der höchsten Gebäude Nordamerikas von der Sixth Avenue in der Nähe des Empire State Building bis zum östlichen Rand der unbebauten Rangierbahnhöfe erstrecken, die an den West Side Highway grenzen. Zusammen würden die beiden Bereiche über 30 Millionen Quadratfuß an Gebäuden darstellen, von denen die überwiegende Mehrheit für Büromieter bestimmt ist.

Manhattan verfügte Mitte letzten Jahres über 463,8 Millionen Quadratfuß Bürofläche, was laut dem New York State Comptroller fast 11 Prozent aller Büroflächen des Landes ausmacht.

Der erste Teil des Hudson Yards-Projekts unter der Leitung des Milliardärs Stephen Ross von Related Companies, einem der größten Immobilienunternehmen der Welt, wurde im Frühjahr 2019 mit großem Tamtam eröffnet. Viele Unternehmen hatten um die Entwicklungsrechte gekämpft, aber Related setzte sich durch und erklärte sich bereit, 1 Milliarde Dollar an den Eigentümer der Werften, die Metropolitan Transportation Authority, zu teilen.

Die Entwicklung von Hudson Yards wurde mit einem siebenstöckigen Einkaufszentrum eröffnet, das mit High-End-Einzelhändlern wie Fendi und Dior gefüllt ist. vier Bürotürme, darunter das vierthöchste Bürogebäude Nordamerikas; und zwei Wohngebäude, deren Eigentumswohnungen für etwa 5 Millionen Dollar pro Stück verkauft werden.

Als Teil des Projekts würde die Penn Station mit höheren Decken, mehr Fenstern und zusätzlichen Eingängen umgebaut, um einige der Hauptbeschwerden der Passagiere anzugehen. Anerkennung… FXCollaborative — VUW

Die durch die Pandemie ausgelösten wirtschaftlichen Turbulenzen haben die Pläne von Hudson Yards zunichte gemacht. Drei Jahre später hat der Markeneinzelhändler im Einkaufszentrum, Neiman Marcus, sein dreistöckiges Geschäft verlassen. Die Muttergesellschaft von Facebook, die vor der Pandemie einen Büromietvertrag über 1,5 Millionen Quadratfuß in Hudson Yards unterzeichnet hatte, sagte kürzlich, sie werde ihre Expansion dort unterbrechen. Die Zahl der U-Bahn-Fahrer am örtlichen Bahnhof ging in den ersten beiden Wochen dieses Monats im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 um rund 40 Prozent zurück, was die Pendler und Verbraucher widerspiegelt, die noch zurückkehren müssen.

Related hat die sich ändernden Ambitionen von Hudson Yards unterstrichen und seit mehreren Jahren versucht, seine bestehende Vereinbarung mit dem MTA neu zu verhandeln, so zwei mit den Bemühungen vertraute Personen. Der Bauträger hatte sich verpflichtet, bis 2025 sechs Wohngebäude, Parks und eine Schule auf der anderen Hälfte des Projekts, den Western Rail Yards, zu errichten, hat jedoch kürzlich andere Optionen geprüft, darunter den Versuch, Madison Square Garden in das Gebiet zu locken und zu erhalten eine Casino-Lizenz vom Staat.

„Um es ganz klar zu sagen, wir werden auf den Western Rail Yards eine transformative Entwicklung aufbauen, die New York City Arbeitsplätze und integratives Wachstum bringt“, sagte Jon Weinstein, ein Sprecher von Related.

Herr Weinstein sagte, dass die Hudson Yards-Büroimmobilien von Related große Unternehmen angezogen hätten, die Spitzenmieten zahlten, was sie „vielleicht zur erfolgreichsten Büroentwicklung in der Geschichte der Stadt“ machte. Die Gebäude haben von einem pandemischen Trend profitiert, bei dem Unternehmen auf hochwertige Einrichtungen umsteigen, sagte er.

Herr Weinstein sagte, dass in den Bürogebäuden des Unternehmens, die vor der Pandemie in Hudson Yards eröffnet wurden, 95 Prozent der Fläche vermietet seien. Aber das berücksichtigt nicht den Raum, den seine aktuellen Mieter versuchen auszuladen, oder verfügbare Stockwerke in seinem neuesten Gebäude, 50 Hudson Yards, oder in den Gebäuden anderer Entwickler.

Für viele Entwickler werden die vollen Auswirkungen der pandemiebedingten Verlagerung der Büronutzung und der Fernarbeit erst in mehreren Jahren zu spüren sein, wenn große Teile der Mietverträge auslaufen werden. Mehr als 70 Prozent der vor der Pandemie unterzeichneten Büromietverträge in New York City müssen laut einer Studie der New York University und der Columbia University noch verlängert werden, was darauf hindeutet, dass die Leerstandsraten weiter steigen könnten, während die Mieten sinken.

Finanzanalysten haben davor gewarnt, dass eine dauerhafte Änderung der Nutzung von Bürogebäuden Städte wie New York tiefgreifend beeinträchtigen und zu einem Rückgang des Wertes dieser Immobilien und der erhobenen Grundsteuern führen könnte. Laut dem Sicherheitsunternehmen Kastle Systems, das das Durchziehen von Mitarbeiterkarten in Bürogebäuden verfolgt, gingen in der dritten Augustwoche nur 37 Prozent der Arbeitnehmer in der Stadt ins Büro.

Doch die Entwicklung der Penn Station wäre noch größer als der Bau von Hudson Yards und würde eine ähnliche Mischung aus Einzelhandels-, Wohn- und Hotelflächen sowie viele Büros umfassen. Mit 33 Acres würde es die Größe des Rockefeller Center übertreffen, der letzten vergleichbaren Entwicklung in Midtown, die vor 80 Jahren fertiggestellt wurde.

Der Umfang des Projekts und sein Finanzierungsmodell stießen von Anfang an auf heftigen Widerstand. Nach dem Bau der 10 Türme müssten Vornado und die anderen Entwickler keine Grundsteuern teilen, sondern einen noch festzulegenden Betrag zur Rückzahlung der Kosten für die Aufrüstung der Penn Station und andere Verbesserungen beitragen. Die Entwickler würden sich für den Bau der Gebäude beteiligen. Ein ähnliches Geschäft wird bei Hudson Yards verwendet, wo die Zahlungen der Entwickler weitaus geringer sind, als sie an Grundsteuern gezahlt hätten, wodurch sie jährlich Millionen von Dollar sparen.

Die Grundsteuervergünstigungen für alle Gebäude der Penn Station könnten sich laut einer Analyse auf 1,2 Milliarden Dollar belaufen, die auch davor warnte, dass die gesamte Finanzierung um Milliarden von Dollar zurückbleiben könnte, so dass der Staat und die Steuerzahler sich bemühen müssten, die Differenz auszugleichen.

Einer der Kritiker ist Richard Ravitch, der frühere Vizegouverneur des Staates New York, der Anfang der 1980er Jahre MTA-Vorsitzender war.

Mr. Ravitch sagte, der Staat wäre töricht, grünes Licht für den Bau von noch mehr Büros zu geben, in einer Zeit, in der die Büroleerstände nahezu rekordhoch sind. Nahezu 19 Prozent stehen in ganz Manhattan zur Miete zur Verfügung.

„Angesichts dessen, was mit dem kommerziellen Markt passiert ist, wird er für lange Zeit keine Einnahmequelle sein, bis sich der Markt umkehrt“, sagte Mr. Ravitch. „Woher wir das Geld für die Penn Station nehmen, sollte eine andere Frage sein.“

Die breiten Parameter des Projekts wurden vor der Pandemie vom ehemaligen Gouverneur Andrew M. Cuomo eingeführt, der mit der Renovierung der Moynihan Train Hall begann, seine Spuren in dieser Gegend von Manhattan zu hinterlassen, und glaubte, dass große öffentliche Projekte seine Politik definieren würden Erbe. Nachdem Herr Cuomo 2021 wegen sexueller Belästigung zurückgetreten war, trieb sein Nachfolger, Gouverneur Hochul, das Projekt voran und nahm bescheidene Änderungen vor, wie z. B. das Hinzufügen eines Platzes im Freien.

„Die Förderung einer auf den Nahverkehr ausgerichteten Entwicklung in einem der besten Geschäftsviertel von New York City bei gleichzeitiger Bereitstellung einer neuen Penn Station von Weltklasse, die die New Yorker verdienen, ist nicht nur eine kluge Strategie – sie ist auch sinnvoll“, sagt Matthew Gorton, ein Sprecher von Empire State Development , die Agentur, die das Projekt beaufsichtigt, sagte im Namen des Büros des Gouverneurs. „Die Geschichte hat immer wieder bewiesen, dass Wetten gegen New York ein Verlustgeschäft sind.“

Die neuen Türme würden rund 18 Millionen Quadratfuß neue Fläche umfassen, die den Madison Square Garden umgibt, der sich über der Penn Station befindet. Etwa drei Viertel der zusätzlichen Fläche würden Büros gewidmet sein, während der Rest ebenerdige Ladenfronten, bis zu 1.800 Wohneinheiten und ein Hotel mit 472 Zimmern bieten würde. Die Türme würden neue Eingänge zur Transitstation beinhalten.

Die endgültigen Abmessungen der Gebäude wurden noch nicht festgelegt, aber der Staat sagte, er würde keine maximale Höhe vorschreiben, außer an einem Standort.

Trotz der Größe des Projekts fehlen wichtige Details über die komplexe finanzielle Vereinbarung, die ihm zugrunde liegt, sowie über seine potenziellen Auswirkungen, wenn es vollständig gebaut ist. Staatsbeamte haben gesagt, dass Informationen darüber, wie viel jedes Gebäude anstelle von Steuern teilen wird, erst später bekannt werden, und es ist nicht genau klar, wie lange es dauern wird, bis diese Zahlungen Teile der Kosten für die Renovierung der Penn Station und geteilt haben alle Kosten für die öffentlichen Verbesserungen wie einen Platz und neue Fahrradwege. Dennoch ist die geplante Entwicklung vorangekommen und wurde im Juli vom Vorstand von Empire State Development einstimmig genehmigt.

Fünf der acht zu sanierenden Grundstücke gehören Vornado, einem börsennotierten Immobilieninvestmentfonds, der zwei Jahrzehnte damit verbracht hat, Land rund um die Penn Station aufzukaufen. sein Vorstandsvorsitzender, Steven Roth, schwärmte von den Plänen seines Unternehmens und seinem Wunsch, Spitzenmieten für Büros zu verlangen, die 100 Dollar pro Quadratfuß übersteigen, wie einige in Hudson Yards; Die durchschnittliche Angebotsmiete in Manhattan liegt bei etwa 72 $. Herr Roth unterstützte die Kampagnen von Herrn Cuomo und Frau Hochul und spendete 69.700 US-Dollar, die gesetzliche Grenze, für die Wiederwahl des Gouverneurs.

Bei einer Ergebnisaufforderung im August beschrieb Herr Roth die Entwicklung der Penn Station als „das große Kahuna“ und fügte hinzu: „Ich kenne kein anderes Unternehmen, eine börsennotierte Gesellschaft, die eine Entwicklung dieser Größenordnung und diese einzigartigen Aussichten vorweisen kann dort.“

Dana Rubinstein trug zur Berichterstattung bei.