Mieterhöhungen könnten für mehr als 2 Millionen New Yorker kommen

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Ein Gremium in New York City wird am Donnerstag möglicherweise abstimmen, um einige der größten Mieterhöhungen zu unterstützen, mit denen Mieter in fast einer Million mietstabilisierter Wohnungen – einer riesigen und entscheidenden Quelle für erschwinglichen Wohnraum – seit Jahren konfrontiert waren.

Fast ein Jahrzehnt lang hatte sich das Gremium bemüht, Vermieter davon abzuhalten, erhebliche Mieterhöhungen durchzusetzen, da die Lebenshaltungskosten in die Höhe schnellten und die Pandemie Tausende arbeitslos machte.

Aber steigende Inflation und erhöhte Ausgaben für Treibstoff, Arbeit und Gebäudeinstandhaltung bedeuten, dass Erhöhungen von bis zu 4,5 Prozent bei einjährigen Pachtverträgen und 9 Prozent bei zweijährigen Pachtverträgen erforderlich sein könnten, um das Einkommen der Immobilieneigentümer angemessen zu erhalten. nach Wohn- und Wirtschaftsdaten, die vom Gremium gesammelt wurden.

Vermieter sagen, dass die 2019 verabschiedeten New Yorker Mieterschutzgesetze, die ihre Möglichkeiten zur Mieterhöhung bei Leerstand oder Modernisierung einer Wohnung einschränkten, es auch schwierig gemacht haben, ihre Kosten zu decken.

Die heutige Abstimmung durch das Gremium, bekannt als Rent Guidelines Board, ist vorläufig. Aber zumindest in den letzten 20 Jahren stimmt das Ergebnis der Vorabstimmung eng mit den endgültigen Zahlen überein, die nächsten Monat genehmigt werden.

Wenn das Gremium, dessen neun Mitglieder vom Bürgermeister ernannt werden, für höhere Erhöhungen stimmt, könnte dies eine Änderung der Herangehensweise der Stadt an den Wohnungsbau unter Bürgermeister Eric Adams darstellen, der öffentliche Unterstützung für angeschlagenes Eigentum zum Ausdruck gebracht hat Besitzer, zu einem, der freundlicher zu Vermietern ist. Der Vorstand des früheren Bürgermeisters Bill de Blasio stimmte dafür, die Mieten in den meisten Jahren um bescheidene Beträge zu erhöhen. In vier der letzten acht Jahre stimmte es dafür, einige Mietverträge für das ganze oder einen Teil des Jahres einzufrieren.

Ein heutiges Votum für eine Erhöhung könnte auch eine neue Belastung für die mehr als zwei Millionen New Yorker darstellen, die in mietstabilisierten Häusern leben, von denen die meisten viel weniger als das stadtweite mittlere Haushaltseinkommen von etwa verdienen 67.000 US-Dollar, zu einer Zeit, in der die Pandemie weiterhin wirtschaftliche Hürden darstellt.

Zehntausende New Yorker sind während der Pandemie mit der Miete in Rückstand geraten, und viele schulden immer noch Tausende von Dollar. Zwangsräumungen haben in den letzten Wochen zugenommen, obwohl sie noch weit unter dem Niveau vor der Pandemie liegen. Nach einer Pandemieuntergrenze sind die Mietniveaus in Wohnungen, die nicht von der Stadt reguliert werden, stark gestiegen, was zur langjährigen Erschwinglichkeitskrise der Stadt beigetragen hat.

„Mieter in der Stadt haben viel durchgemacht und müssen noch viel durchmachen“, sagte Adán Soltren, ein Anwalt der gemeinnützigen Legal Aid Society, den Herr Adams letzten Monat in den Vorstand berufen hat die Interessen der Mieter zu vertreten. „Sie verdienen eine Mietrückzahlung, und ich denke, zumindest sollte die Miete eingefroren werden.“

Anfragen von Vorstandsmitgliedern, die Vermieter vertreten, wurden nicht sofort beantwortet.

Sogar während der Amtszeit von Herrn de Blasio gab es mehrere Jahre, in denen der Vorstand neben anderen Optionen Mieterhöhungen von bis zu 9,5 Prozent für zweijährige Mietverträge in Betracht zog. Und während die endgültige Zahl am Ende immer viel niedriger ausfiel, befürchten die Mieter, dass die von Herrn Adams ernannten neuen Mitglieder höhere Erhöhungen unterstützen könnten.

Denisa Rodrigo, die in einem mietstabilisierten Studio-Apartment in Sunnyside, Queens, lebt, sagte, jede Erhöhung sei „unhaltbar“. Frau Rodrigo, 56, verlor ihre Stelle als Arzthelferin, als der Privatarzt, für den sie arbeitete, im Jahr 2020 während der schlimmsten Zeit der Pandemie seine Praxis schloss. Sie sagte, sie suche immer noch nach einem neuen Job.

Frau Rodrigos monatliche Miete beträgt 1.050 US-Dollar, die sie seit April 2020 größtenteils nicht mehr teilen kann. Ein Pandemie-Mietentlastungsprogramm deckte etwa 9.000 US-Dollar ab, die sie schuldete, aber sie muss noch etwa 10.000 US-Dollar zurückzahlen, sagte sie und Jede vom Vorstand zugelassene schrittweise Erhöhung könnte sie weiter verschulden.

„Ich habe von meinen Ersparnissen bezahlt, was ich konnte, und fast alles aufgebraucht, was ich habe“, sagte sie.

Sie sagte, sie mache sich Sorgen, dass sie geräumt werden könnte, und sie sagte, sie würde wollen, dass der Vorstand stattdessen für eine Mietminderung stimmt.

Das Mietstabilisierungssystem, das 1969 eingeführt wurde, hat sich zu einer riesigen und wichtigen Quelle für bezahlbaren Wohnraum in einem der teuersten Wohnorte des Landes entwickelt. Die durchschnittliche monatliche Miete beträgt etwa 1.269 $, verglichen mit 1.700 $ in nicht regulierten Häusern.

Die mehr als eine Million mietpreisstabilisierten Wohnungen machen etwa die Hälfte des Mietwohnungsbestandes der Stadt aus. Mehr als zwei Millionen Mieter – eine Bevölkerung, die größer ist als Phoenix, Philadelphia oder Dallas – leben in diesen Häusern.

Schätzungen der Stadt zufolge sind knapp über 40 Prozent dieser Mieter Hispanoamerikaner oder Latinos und mehr als 20 Prozent Schwarze. stabilisierte Mieter liegt bei rund 44.000 US-Dollar, mehr als 33 Prozent niedriger als die Zahl in nicht regulierten Wohnungen.

Unter den neun Mitgliedern des Gremiums befinden sich fünf Vertreter der Öffentlichkeit sowie je zwei Vertreter von Eigentümern und Mietern. Die jährlichen Abstimmungen des Vorstands stellen eine der wenigen Möglichkeiten dar, wie der Bürgermeister die Wohnkosten der Stadt direkt ansprechen kann, und Herr Adams hat seit seinem Amtsantritt drei Ernennungen vorgenommen.

Die jährlichen Abstimmungen haben seit langem heftige Debatten zwischen Vermietern ausgelöst, die höhere Mieterhöhungen anstreben, und Mietern, die ihre monatlichen Rechnungen senken möchten.

Matt Murphy, Exekutivdirektor des Furman Center for Real Estate and Urban Policy der New York University, sagte, der Vorstand müsse Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit mit der Notwendigkeit abwägen, Immobilien vor dem Verfall zu bewahren.

„Das ist ein enormer Druck auf sie, die richtige Nummer zu finden, auf eine Weise, die es in den letzten 10 Jahren wahrscheinlich nicht gegeben hat“, sagte er.

Grundstückseigentümer erhoffen sich vom Vorstand einen neuen Ansatz. (98003)

„wirklich gelandetes Land“, während der Zeit der Mietstopps, sagte Christopher Athineos, dessen Familie sieben Gebäude mit 125 Wohnungen besitzt. Etwa die Hälfte der Wohnungen, die sich hauptsächlich in Bay Ridge und Park Slope in Brooklyn befinden, sind mietstabilisiert.

Athineos, der diese Vorstandssitzungen seit Jahrzehnten besucht, sagte, einige seiner Gebäude seien fast 100 Jahre alt und müssten ständig gewartet werden.

Ein Gebäude in Bay Ridge erfordert routinemäßige Fassadenreparaturen, sagte er, wobei eine kürzlich durchgeführte Reparatur etwa 19.000 US-Dollar kostete – gegenüber 15.000 US-Dollar vor vier Jahren, wenn Arbeit und Material anfielen billiger waren.

In einem anderen Gebäude in der Nähe sagte Herr Athineos, seine jährlichen Treibstoffkosten seien von etwa 26.000 $ im Jahr 2020 auf fast 40.000 $ im Jahr 2021 gestiegen Machen Sie Flickwerkreparaturen, wie das Abdichten eines Daches, anstatt es zu ersetzen.

„Letztendlich, wenn sie mehr auf die Erschwinglichkeit der Mieter achten wollen, dann sollte die Regierung eingreifen und uns für unsere Kosten entschädigen“, sagte er.

Emma Fitzsimmons trug zur Berichterstattung bei.

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